두둑이 쌓인 에퀴티로 세컨드홈 구입을 고려하는 홈오너가 적지 않다. 앞뒤 잘 따져보고 결정해야 후회하지 않는다. /AP

홈에퀴티로 두 번째 집 사기

홈오너에게 소중한 자산 맞지만 철저한 리서치 필수

에퀴티론 이자율 오리지널 모기지보다 높다는 게 단점

주택을 구입한 후 오랜기간 모기지 페이먼트를 납부하며 에퀴티를 쌓아온 홈오너라면 한번쯤 “에퀴티를 뽑아 세컨드 홈을 사 볼까”하는 생각을 했을 것이다. 이론상 충분히 가능한 일이지만 절차가 꽤 복잡하다. 적잖은 리스크도 따른다. 두둑이 쌓인 에퀴티를 활용해 두 번째 집을 사는 것을 고려중인 홈오너들이 알아야 할 사항들을 짚어본다.

◇에퀴티로 집 살 수 있나

쉽게 말해 에퀴티는 현 주택가치에서 남은 모기지 밸런스를 뺀 금액이다. 매달 차질 없이 모기지융자를 상환하면 자연스럽게 에퀴티가 올라간다. 에퀴티는 홈오너가 사용할 수 있는 소중한 자산이다. 에퀴티를 활용해 홈에퀴티론, 홈에퀴티 라인오브 크레딧 등을 얻을 수 있다. 이 돈으로 집 리모델링을 하거나, 자녀 대학학비 조달 등에 쓸 수 있다. 

예를 들면 현재 소유한 집의 밸류가 40만달러이고, 에퀴티는 15만달러라고 치자. 대부분 렌더들은 에퀴티의 85%까지 쓸 수 있게 해준다. 이는 12만7500달러를 액세스 할 수 있다는 것을 의미한다. 이 돈으로 세컨드 홈을 살 때 다운페이먼트나 클로징비용을 해결하는데 사용할 수 있다. 

그러나 에퀴티가 쌓였다고 덜컥 세컨드 홈을 사는게 현명한 일은 아니다. 에퀴티론은 소유한 주택을 담보로 얻는 것이기 때문에 론을 꺼낸 후 제때 갚지 못하면 집을 차압당할 수 있다. 실질적으로 에퀴티론은 두 번째 모기지나 다름 없다. 만약 이 돈으로 세컨드 홈을 사면 오리지널 모기지, 에퀴티론 페이먼트, 세컨드홈 모기지 등 무려 3개의 페이먼트를 납부해야 하는 짐을 어깨에 짊어지게 된다.

◇세컨드홈 vs 투자용 부동산

세컨드홈 구입을 심각하게 고려한다면 목적이 분명해야 한다. 세컨드홈은 배케이션홈이 될 수도 있는데 만약 충분한 렌털 인컴이 나오지 않는다면 재정적 어려움에 처할 수 있다. 

세컨드홈과 투자용 부동산의 경우 모기지를 얻을 때 더 높은 금리를 적용받는다는 점도 염두에 둬야 한다. 충분한 렌털 인컴을 얻을 수 있을지, 두 번째 집을 유지하는데 필요한 모든 비용을 조달할 수 있을 지 등을 철저히 검토한 후 실행해야 하는 것이다.

◇에퀴티론 vs Heloc

에퀴티를 액세스하는 방법은 에퀴티론과 라인오브 크레딧(Heloc) 등 크게 두 가지로 나뉜다. 에퀴티론은 한꺼번에 목돈을 빌린 후 매달 이자와 함께 융자를 상환하는 것이며, 라인오브 크레딧은 크레딧카드와 성격이 흡사하다. 정해진 기간동안 필요할 때 돈을 빼 쓰고, 갚아나가는 방식이다. 에퀴티론은 고정금리를 적용받지만 Heloc는 변동금리가 적용된다. 

◇장단점 분석

홈에퀴티를 이용하면 세이빙스를 건드리지 않고 세컨드홈을 구입할 수 있다는 게 큰 장점이다. 또한 두 번째 집을 살 때 넉넉한 다운페이를 할 수 있고, 투자용 주택을 통해 안정적인 렌털 인컴 확보도 가능하다.

그러나 집 두채에 대한 모기지, 에퀴티론 등 3개 모기지를 끼고 생활해야 하는 리스크가 따른다는 점을 알아야 한다. 주거주용 주택을 담보로 돈을 빌리기 때문에 융자를 제때 상환하지 못할 경우 보금자리를 잃을 수 있는 것도 위험요소 중 하나이다. 또한 주택가격이 하락하면 홈밸류보다 빚이 더 커질 수도 있어 주의해야 한다. 에퀴티론 이자율은 첫 주택 모기지보다 높다는 점도 염두에 둬야 한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com