스티브 양 프로융자 대표 

지난 수년간 집값이 많이 오르면서 쌓인 에퀴티를 활용하기 위한 문의가 최근 들어 많은 편이다. 

하지만 연방준비제도(연준)의 계속되는 기준금리 인상 여파로 시중금리가 많이 오르면서 에퀴티에서 자금을 인출하는데 어려움을 겪는게 현실이다. 돈을 꺼내기 위해 기존의 낮은 이자율의 융자를 갚으면서 높은 이자율로 재융자를 하는 것은 극히 꺼려지기 때문이다. 

특히 기존융자의 규모는 크고 필요한 돈을 꺼내는 규모는 상대적으로 적을 경우 융자 전체를 높은 이자율로 현금인출 재융자로 하는 것은 망설여지기 마련이다. 그렇더라도 급한 돈이 필요한 경우 건드릴 수 있는 유일한 것이 집의 에퀴티인 경우가 많다. 

이렇게 시중금리가 올라 현금인출 재융자가 꺼려지는 경우 에퀴티에서 현금을 꺼낼 수 있는 대표적이고 거의 유일한 방법이 Heloc(Home Equity Line of Credit)를 설정하는 것이다. Heloc 은 융자가 아니라 신용계좌를 설정하는 것이다. 

Heloc을 설정해 놓으면 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있어 아주 편리한 상품이다. 사용한 만큼 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면 된다. 따라서 단기자금이나, 신용카드 페이오프, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있다. 

이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비해 Heloc 를 미리 설정해두는 사람들도 많다. 그런데 이 Heloc의 최대 단점은 이자율이 높고 변동이라는 것이다. 특히 앞으로 연준이 정책금리를 더 올리면 Heloc의 이자율도 기계적으로 올라가게 된다. 

대부분의 Heloc 이자율을 Prime Rate을 사용하는데, 이 Prime rate은 연준이 올렸다 내렸다 하는 기준금리, 즉 Federal Fund Rate보다 3% 포인트 높게 설정돼 연준의 금리정책에 직접 연동되어 있다. 

최근 지속적인 금리인상과 앞으로 추가적인 금리인상 예상으로 Heloc의 이자율은 높게 마련이지만, 수년후 연준이 금리를 내리기 시작하면 Heloc의 이자율도 자동으로 내려갈 뿐만 아니라 언제든지 더 낮은 이자율로 재융자를 할 수 있다. Heloc의 또 다른 단점은 심사기준이 까다롭다는 것이다. 많은 사람들이 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 은행이 쉽게 내줄 것으로 생각할 수 있는데 이는 오산이다. 

Heloc가 보통 2차로 담보가 잡히기 때문에 1차 융자에 비해 심사기준이 훨씬 까다롭다고 볼 수 있다. 일부 은행들에서는 손님의 수입과 직업을 증명하지 않고도 Heloc를 설정해주는 경우가 있는데 이 때 손님은 신용점수가 좋아야 하고, 은행에 일정한 금액의 현찰도 있어야 한다. 그리고 집에는 충분한 에퀴티가 있어서 LTV(Loan to Value)가 낮아야 한다. 

수입과 직업을 증명하지 않는 만큼 다른 요소는 충분히 좋아야 한다는 애기다. 이렇게 수입과 직업을 증명하지 않고 설정하는 Heloc의 이자율은 당연히 높아지게 마련이다. 따라서 정말로 급한 자금이 아니라면 이러한 방법으로 Heloc을 설정하는 것은 드물다. 

현 집주인의 소득증명이 불가능할 경우에는 다른 융자와 마찬가지로 소득증명이 가능한 자녀들이나 친척을 코사이너로 넣어 승인을 받을 수 있고, 나이가 많고 에퀴티가 충분할 경우에는 소득 증명이 필요없는 Reverse Mortgage도 좋은 대안이 될 수 있다. Heloc의 만기는 은행에 따라 다르지만 10에서 15년이다. 

만기 후 보통 5년 정도는 연장해 주지만, 만기가 되었을 때 갚지 못하거나 자격이 되지 않아 재융자를 못할 경우 낭패를 볼 수도 있으므로 조심해야 한다. 또한 대부분의 Heloc는 이자만 내는 것이 보통이지만, 일부 은행은 처음부터 혹은 일정기간 지난 후 부터는 원금과 이자를 같이 내기를 요구 할 수 있으므로 잘 알아둬야 한다. 

Heloc를 오픈할 때 대부분은 비용이 들지 않지만, 융자가 까다로워 융자브로커를 통해야 하거나, 일부 은행에서는 이자율을 높게 하는 대신 비용을 부과할 수도 있으므로 이 또한 잘 알고 신청해야 한다.

문의 (213)393-6334