깡통 모기지를 가지고 있어도 상황에 따라 재융자를 할 수 있다. /AP

'깡통 모기지' 재융자 가능한가

홈오너 에퀴티 전혀 없어 어렵지만 불가능하지는 않아

FHA론 가지고 있으면 '스트림라인 리파이낸스' 좋은 옵션

홈밸류 보다 남은 모기지 융자 밸런스가 더 크면 ‘깡통 모기지(underwater mortgage)’ 를 보유한 것이다. 주택가격이 하락하거나, 홈오너의 부채가 늘어나거나 두 가지 상황이 동시에 발생할 경우 모기지는 깡통이 된다. 깡통 모기지가 있을 경우 집을 팔기가 어려우며 개인융자를 받기위해 집을 담보로 잡는 것도 제한된다. 이런 상황에 처할 경우 재융자(refinance)가 가능한지 알아본다.

◇어렵지만 가능하다

깡통 모기지를 재융자 하는 것은 매우 까다롭다. 홈오너가 ‘에퀴티(equity)’가 없기 때문이다.

재정전문가 피터 팔리온은 “대체로 깡통 모기지를 보유한 홈오너가 재융자를 하는 것은 가능하지 않다”며 “가지고 있는 모기지의 각종 조건을 재협상하는 것이 옵션이 될 수 있다”고 말했다. 하지만 깡통 모기지를 재융자 하는 게 완전히 불가능한 것은 아니다.

◇어떤 스텝을 밟아야 하나

가장 먼저 가지고 있는 모기지가 ‘깡통’인지 확인해야 한다. 집의 현 시세와 갚아야 할 모기지 밸런스를 비교해본다. 로컬 부동산 브로커나 에이전트에게 대략적인 홈밸류를 물어볼 수도 있으나, 전문 감정사를 통해 공식적인 주택감정을 받는 게 더 정확하다.

깡통 모기지를 보유한 사실이 확인되면 다음은 렌더에게 연락해 진지하게 상담한다. 이 과정에서 ‘문제 있는 론(problem loans)’을 전문적으로 다루는 직원에게 문의한다. 깡통 모기지를 보유한 홈오너에게 렌더가 어떤 옵션을 주는지 파악하는 것이 목적이다. 

일부 렌더는 자격을 갖춘 홈오너라면 깡통 모기지라도 재융자를 해준다.

◇어떤 경우에 재융자가 가능한가

만약 보유한 모기지가 FHA론인 경우 FHA 스트림라인 리파이낸스(FHA Streamline Refinance)가 좋은 옵션이 될 수 있다. 스트림라인은 서류작업과 심사과정을 제한하는 것을 말한다. FHA 스트림라인 리파이낸스는 주택감정을 요구하지 않는다. 

연방농무부(UDSA)  디렉트 또는 개런티드 론을 보유한 경우 USDA 스트림라인 어시스트 리파이낸스(USDA Streamline Assist Refinance)를 받을 수 있다. 에퀴티가 전혀 없거나 아주 낮은 경우에 해당되며 주택감정이나 홈인스펙션, 크레딧 리뷰를 요구하지 않는다. 모든 렌더가 USDA   스트림라인 어시스트 리파이낸스를 제공하지는 않는다. 따라서 홈오너가 원하는 상품을 찾을 때까지 쇼핑을 해야 한다. 

◇깡통 모기지 재융자의 장점 

재융자를 하게 되면 모기지 밸런스를 더 빨리 갚을 수 있게 된다. 더 낮은 이자율을 적용받아 페이먼트가 줄거나, 낮아진 원금 밸런스를 이용해 이자율을 계산하기 때문이다. 모기지 페이먼트 금액을 조정하는 것이 당장 홈밸류에 영향을 끼치지는 않는다. 하지만 페이먼트를 감당할 수 있게 돼 깡통 모기지에서 벗어나는 효과를 얻는다.

◇깡통 모기지 재융자의 단점

정상적인 모기지를 재융자하게 되면 홈오너가 클로징비용을 부담해야 한다. 

깡통 모기지 재융자도 마찬가지다. 만약 재융자를 한지 얼마 되지 않아 다른 집으로 이사를 가게 되면 리파이낸싱 비용을 고스란히 날리게 된다. 따라서 재융자를 하기 전에 얼마나 해당 주택에 거주할 것인지 생각해봐야 한다. 전문가들은 보통 재융자를 한 후 최소 5년이 지나야 본전을 찾는다고 말한다.

◇재융자를 못할 경우 대안은

렌더에게 숏세일(short sale)을 요청한다. 이는 홈오너가 렌더와와 협의를 통해 시세보다 낮은 가격에 집을 매각하는 것을 말한다. 숏세일은 최소 몇 달이 걸릴 수도 있으나 집을 차압당하는 것 보다는 낫다. 차압 대신 렌더에게 소유권을 넘기는 방법도 있다. 이 방법은 집을 버리고 어디로 가는 것보다 크레딧에 미치는 타격이 적다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com