주택 현찰매입 장단점 분석

‘현찰은 왕이다(Cash is king)’라는 말이 자주 회자된다. 이 말이 집을 현찰로 주고 살 때도 과연 적용될까? 셀러 입장에서 현찰 오퍼를 던지는 바이어는 매우 매력적이다. 모기지가 필요한 바이어보다 딜을 클로징하기가 훨씬 수월하기 때문이다. 하지만 현찰 구매는 모든 바이어에게 좋은 것은 아니다. 집을 현찰로 사는 것에 대한 장단점을 따져본다.

◇장점

뭐니뭐니해도 캐시 오퍼의 가장 큰 장점은 셀러에게 매력적으로 보이는 것이다. 셀러는 현찰 오퍼를 넣는 바이어를 신뢰한다. 그만큼 집을 사고 싶다는 의지가 강하다고 보기 때문이다. 모기지 신청 절차는 까다롭고 복잡하며, 결정적인 순간에 렌더로부터 융자를 거절당할 수도 있어 셀러 입장에서 왠지 불안하다. 

현찰 오퍼를 넣는 바이어는 셀러와의 ‘협상’에서도 유리한 위치를 점할 수 있다. 많은 셀러들은 어떻게든 돈을 빨리 손에 쥐고 싶어한다. 투자용 주택 구입을 원하는 바이어 중 경제력을 갖춘 일부는 현찰 오퍼를 넣는다. 이미 기존 주택에 대한 모기지 융자를 상환하고 있어 두 번째 융자를 승인받기가 쉽지 않기 때문이다. 

모기지 페이먼트는 매달 납부해야 하는 페이먼트 중 가장 액수가 클 것이다. 모기지 융자 페이먼트가 없으면 밤에 두다리 쭉 뻗고 잘 수 있다. 

◇단점

현찰로 집을 사면 한 종류의 자산에 뭉칫돈이 묶이는 결과를 초래한다. 이럴 경우 ‘분산투자’와는 거리가 멀어진다. 다수의 연구조사 결과에 의하면 수십년을 놓고 볼 때 부동산 투자는 주식 투자보다 수익률이 낮다. 

현찰로 집을 산 후 집값이 올랐다고 가정할 때 융자를 얻어 집을 사는 것보다 수익률이 저조하다. 

예를 들어 현찰로 30만달러짜리 집을 구입한 후 집값이 40만달러로 올랐다면 수익률은 33%가 된다. 반면에 같은 가격의 집을 20% 다운하고, 80%를 모기지를 얻어 샀다면 수익률은 166%로 5배나 높다. 

자산의 유동성(liquidity)을 포기해야 하는 것도 ‘올 캐시’ 구매의 큰 단점이다. 은행 세이빙스 어카운트나 주식, 또는 뮤추얼펀드에 잠겨 있는 돈은 언제든지 찾아 쓸 수 있지만, 집에 묶인 돈은 집을 팔아야만 주머니에 들어온다. 집은 하루아침에 팔리지 않는다. 

구성훈 기자