한국에서는 전세 대출이 금지되어 있거나, 전세 대출을 받은 후 9억여원이 넘는 주택을 구입하는 경우 대출을 회수한다거나 15억원이 넘는 주택에 관해서는 담보대출이 어려워 융자를 받지 않고 부동산을 구매하는 경우를 뉴스를 통해 종종 접한다. 

융자받는 것을 선호하지 않는 사람도 있지만, ‘leverage(지렛대의 원리)’라고 하여 적은 돈을 투자해 수익을 극대화하는 것 또한 부동산 투자의 장점이라고 볼 수 있다. 미국 부동산에 대해 관심을 갖고 본다면 적은 다운페이로도 내집 마련이 가능하다는 장점이 있다. 

미국의 주택 담보는 외국인과 미국인으로 구분되는 것이 아니고, 거주자와 비거주자로 구분되기 때문에 시민권자나 영주권자가 아니라도 모기지 융자는 가능하다. 은행마다 조금씩 다른 점은 있지만, 통상적으로 꼭 필요한 서류들을 알아보도록 하자. 

2년치 세금보고와 2개월치 은행 스테이트먼트가 필요하다. 

은행에서는 집을 담보로 융자를 해주는 것이기는 하나, 우선적으로 보는 것은 부동산을 구입한 후 매달 내야 하는 모기지, 재산세, 보험료 등을 꾸준히 낼 수 있는 능력이 되는지 확인한다. 은행 잔고가 넉넉히 있다고 하더라도 직업이 없거나, 매달 수입이 일정하지 않은 경우 렌더는 대출자가 페이먼트를 낼 수 없는 상황을 고려하게 된다. 

본인 명의로 집이 있는 경우, 혹은 융자를 받지 않고 집을 샀다고 하더라도 두 번째 집을 구매하게 되면 은행은 이를 투자용 부동산으로 단정짓게 된다. 투자용 부동산으로 융자를 신청하는 경우 다운페이는 첫 집보다 더 많이 내야하고, 적용받는 이자율도 높아진다. 

투자용 부동산의 투자금은 부모나 지인으로부터 선물로 받을 수 없기 때문에 맘에 드는 집을 결정하기 전에 다운페이먼트가 본인 은행계좌에 들어 있어야 하며, 은행 평균 잔고로 입증해야 한다. 급하게 디파짓 한 돈은 사용할 수 없기에 다운페이먼트는 미리 준비되어 있어야 한다. 렌더는 융자를 위해 적어도 3~6개월치 모기지 페이먼트와 보험료를 낼 수 있는 능력이 있는지에 대해서도 확인한다. 이를 reserve money라고 한다. 

은행 잔고는 20만달러인데 이 돈을 100% 다운페이로 사용한다고 가정한다면 은행 잔고가 바닥나는 것이다. 렌더는 이렇듯 작은 것 하나도 세심히 살피게 된다. 

미국은 크레딧이 절대적으로 중요한 사회다. 크레딧을 쌓아서 어디에 쓸까? 

좋은 크레딧은 모기지를 얻는데 큰 도움을 준다. 어떤 해와 비교해도 모기지 융자는 지금이 제일 좋은 시기이다. 다운페이가 많은 경우에도 이자율에 영향을 주지만, 크레딧이 좋을 경우 뉴스나 광고에서 말하는 최저의 이자율을 받을 수 있다. 

모기지 융자는 적은 다운페이로도 가능하고, 렌트 인컴이 나오는 다세대 주택인 경우 적은 다운페이, 또는 봉급이 조금 적은 바이어에게는 좋은 방법이 될 수 있다. 

모기지를 받을 경우 장롱 속 돈은 사용할 수 없으므로, 미리미리 융자 전문인과 상의해 본인의 상황에 맞는 방법을 찾는 지혜가 필요하다. 집값은 계속 오르고 있고, 매매도 활발하다. 일찌감치 관심을 갖고 준비한다면 누구든지 부동산 투자를 통해 짭짤한 수익을 기대할 수 있다. 

문의 (213) 500-8954