집을 사는 것은 대부분의 사람들에게 일생에서 가장 큰 일 가운데 하나로 여겨진다. 

그런데 현찰로 사지 않는 융자를 받아야 하기 때문에, 아무리 좋은 집을 싸게 계약을 했다고 하더라도 융자를 제때 받지 못하면 말짱 헛일이 될 수 있다. 

주택구입 전후로 융자 승인에 영향을 줄 수 있는 일들이 무엇이 있는지를 살펴봄으로써 주택구입을 계획하는 분들에게 실질적인 도움을 드리고자 한다. 

융자 신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나, 기존 비즈니스를 클로즈 하거나, 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋다. 좋은 조건의 기회가 와서 옮겨가야 할 경우에는 당연히 융자담당자와 미리 상의해야 한다. 

그래야 융자담당자는 이자율 락인 기간이나 에스크로 종결 기간등을 계산하여 미리 대처할 수 있기 때문이다. 직장을 옮기거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것은 VOE(Verification of Employment) 과정, 수입의 연속성에 대한 해석과 수입계산 방법 등에 영향을 줘서 융자 진행기간을 지체시키는 것은 말할 필요도 없고, 융자승인 거부로도 이어질 수 있기 때문이다. 

융자 신청 전후로는 자동차나 값 비싼 물건을 사는 것을 피하는 것이 좋다. 

또한 새로운 신용카드 신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것을 자제하는 것이 좋다. 렌더는 융자시작 시점에서 신용조회를 할 뿐만 아니라 펀딩하기 바로 직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check를 다시 한다. 

이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자진행이 늦춰지는 것은 물론, 이자율이 오르거나, 심지어는 융자승인이 취소될 수도 있다. 새로 집을 사서 이사를 들어가면 새로운 가구나 가전제품을 구입할 수 있는데, 융자승인이 났다고 해서 할부로 구입했다가는 융자승인이 취소될 수 있으므로 아주 조심해야 한다. 

융자는 완전히 끝날 때 까지 끝난 것이 아니라는 것을 유념할 필요가 있다. 

특히 새 학기가 시작되는 시점에 학교로 돌아가는 대학생 자녀의 아파트 계약서에 무의식적으로 코사인을 해주는 경우가 많은데 이 또한 조심해야 한다. 

물론 학교를 다니는 자녀의 아파트 계약서에 코사인을 하는 것은 당연히 해야 할 일이지만, 모기지 신청을 앞두고 있거나, 융자가 진행중인 경우에는 미리 융자담당자와 상의해서 다른 좋은 방법이 없는지 알아보는 것이 좋다. 

융자 신청 전후로는 다른 은행계좌로 자금을 이동하거나, 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋다. 주택구입의 다운페이먼트나 재융자 때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어 있다. 

따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없다. 출처가 확실한 돈이라고 해도 심사기준에 합당하지 않을 때는 사용할 수가 없게 된다. 

예를 들어 투자용 주택을 구입하는 사람이 부모로부터 받은 돈을 입금한 경우 이 돈은 다운페이먼트로 사용할 수가 없다. 왜냐 하면 투자용 주택융자는 Gift(증여)를 허락하지 않기 때문이다. 

출처가 확실하고, 심사기준에 합당한 자금이라 하더라도 자금 이동이 많으면 제출해야 하는 서류가 늘어나게 되어 융자 진행을 힘들게 하고 더디게 하는 요인이 될 수  있으므로 주의하는 게 바람직하다. 

기존의 계좌나 CD를 클로즈하고, 새로운 계좌나 CD로 자금을 옮기는 것도 마찬가지 이다. 렌트를 살다가 집을 구입할 예정인 사람들은 렌트를 늦지 않게 잘 내야 융자받는데 문제가 없다. 1년 내에 렌트를 늦게 낸 기록이 있을 경우에는 융자승인을 못받을 수 있으므로 조심해야 한다. 

또한 부모님이나 친척 집에서 무료로 살다가 집을 사는 경우에도 조심해야 한다. 거주용 페이먼트(모기지 혹은 렌트) 기록이 12개월이 안되면 융자승인이 나지 않을 가능성이 높아 이 경우 미리 융자담당자와 상의해서 대책을 세우는 것이 좋다.

문의 (213) 393-6334