렉스 유 CBRE Korea Desk 대표  

2024년 상업용 부동산 시장은 여러 가지 중요한 변화를 겪고 있다. 

특히 인더스트리얼 부동산 부문에서는 최근 몇 년간 급격한 공급 증가와 함께 공실률 상승이 나타났다. 

이번 칼럼에서는 최근 인더스트리얼 부동산 시장의 주요 동향과 앞으로의 전망을 분석해본다. 

2022년과 2023년에 걸쳐 미국 산업 부동산 시장에선 1.5억 스퀘어피트 이상의 신규 프로젝트가 완료됐다. 이는 시카고 대도시 지역의 기존 산업 공간 전체에 해당하는 규모로, 지난 반세기 동안 가장 큰 확장이었다. 이 기간 대부분의 프로젝트가 임차인 없이 완공되었고, 이로 인해 2022년 중반 3.8%였던 미국 산업 부동산 공실률이 2024년 초 6.4%로 상승했다.

그러나 2024년 초 데이터에 따르면 완공되는 프로젝트 수가 감소하기 시작했다.  

부동산 리서치 회사 CoStar 데이터에 의하면 전국 주요 87개 시장에서 2024년 1분기에 완료된 산업 부동산 개발은 1.06억 평방피트로 전 분기 대비 30% 감소했다. 이는 18개월 만에 최저치로, 인더스트리얼 부동산 공급 증가세가 둔화되고 있음을 보여준다.

높은 이자율과 느린 임대 환경은 2022년 말부터 새로운 프로젝트의 개발 시작을 억제하기 시작했다. 2023년 가을에는 미국 인더스트리얼 부동산 건설 시작이 10년 만에 최저치로 떨어졌고, 이후 몇 달 동안 더욱 감소했다.

CoStar 리서치에 따르면 평균적으로 10만 스퀘어피트 이상의 산업 개발 프로젝트는 착공 후 완공까지 14개월이 소요된다. 따라서 지난 14개월간의 착공 데이터는 앞으로의 완공 수준을 예측하는데 중요한 지표가 된다.

2023년 1분기에는 인더스트리얼 빌딩 건설 시작이 이미 최고치에서 40% 감소한 상태였으며, 이후 12개월 동안 60% 더 감소했다. 이는 최소 2025년 중반까지 분기별 새로운 건설 완공이 급격히 감소할 것임을 시사하며, 높은 이자율이 지속되는 한 건설시장이 회복될 가능성은 낮다.

2024년 1분기 동안 전국 산업 공실률은 2023년 말보다 느린 속도로 상승했다. 

이는 새로운 프로젝트의 완공수가 줄어들었기 때문이다. 앞으로 12개월 동안 새로운 완공수의 감소는 전국 공실률이 안정화되거나 최근 임대 수요 개선이 계속된다면 공실률이 감소할 가능성도 있다.

그러나 새로운 개발 완공의 감소는 지역마다 다르게 나타날 것이다. 멤피스, 테네시, 펜실베니아의 리하이 밸리, 시카고와 같은 시장에서는 최근 건설 시작의 감소가 더욱 극적이었다. 

이들 시장에서는 2024년 동안 새로운 물류 부동산 추가 속도가 2023년의 절반 이하로 떨어질 것으로 예상된다.

반면, 라스베이거스, 피닉스, 노스캐롤라이나의 샬럿 등 일부 시장에서는 개발자들이 여전히 활발하게 활동하고 있다. 이들 지역에서는 물류 공급 성장률이 2024년에 약간 둔화되거나 오히려 증가할 것으로 보인다.

2024년 상업용 부동산 시장, 특히 인더스트리얼 부동산 시장은 최근 몇 년간의 급격한 공급 증가와 공실률 상승을 겪고 있다. 그러나 2024년 초부터 새로운 프로젝트의 완공 건수가 감소하기 시작했으며, 이는 앞으로 공실률의 안정화 가능성을 시사한다. 지역별로는 개발 감소의 양상이 다르게 나타나고 있으며, 일부 지역에서는 여전히 개발이 활발히 진행되고 있다.

산업용 부동산 시장의 이러한 변화는 높은 이자율과 경제적 불확실성 속에서 투자자들과 개발자들에게 새로운 도전과 기회를 제공할 것이다. 

앞으로도 시장 동향을 면밀히 모니터링하고 변화에 대응하는 전략을 마련하는 것이 중요하다. 이러한 환경 속에서 상업용 부동산 전문가들은 시장의 변화와 도전을 기회로 삼아 지속 가능한 성장을 도모해야 할 것이다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com