10년물 국채 금리는 지난 3월 말 1.7%를 찍은 후 줄곧 하락하여 최근에는 1.2%대에서 거래되고 있다.

이는 많은 전문가들의 예상과는 사뭇 다른 움직임라고 볼 수 있다. 

팬데믹 이후 경기가 빠르게 회복되고, 기업의 수익이 늘어나고, 물가가 가파르게 상승하여 채권금리는 당연히 지속적으로 올라갈 것으로 예상됐던 것이다. 

하지만 델타변이의 전파가 빠르게 확산되고, 실업률은 좀처럼 줄어들지 않으면서 경기의 근원적 회복에 대한 회의가 늘면서 많은 경제주체들이 국채 매입에 집중하여 채권가격은 상승(수익율은 하락)하는 양상을 보인 것이다. 

일부 경제전문가들은 10년물 국채금리가 1% 이하, 혹은 0.6% 이하로까지 내려갈 것으로 예상한다. 하지만 예상은 예상일 뿐 미래는 아무도 정확히 알 수 없는 것이다. 전반적 채권금리의 하락은 모기지금리의 하락을 불러와 모기지 융자를 보유하고 있는 많은 사람들에게 다시 한번 재융자 기회를 제공하고 있다. 

이에 더해 패니매와 프레디맥이 0.5%의 재융자 비용을 없앰으로써 손님들이 모기지 금리를 더 낮게 받을 수 있는 조건을 만들어 주었다. 0.5%의 재융자 비용은 이자율이 0.5% 내려가는 것으로 많은 사람들이 잘못알고 있는 것을 보았는데, 이는 패니매와 프레디맥이 부과했던 비용을 없앤 것으로, 이자율 기준으로 약 0.125% 정도에 해당한다고 볼 수 있다. 

이런 시중금리의 하락과 에이전시 재융자비용의 제거로 최근 모기지 금리는 30년 고정기준으로 2%대에서 형성되고 있다. 

물론 손님의 신용점수, LTV(Loan to value), 융자금액, 융자상품, 현금인출 재융자등 여러 조건에 따라 이자율은 달라지므로, 융자담당자를 통해 자신의 이자율을 얼마까지 받을 수 있는지 확인하는 것이 좋다. 

융자상담을 하다 보면 많은 고객들이 재융자의 실익에 대해 잘 알지 못하는 것을 느낀다. 

어떤 사람들은 이자율이 적어도 1.0~1.5%p는 차이가 나야 재융자 의미가 있다고 하는데 반드시 그런 것은 아니다.  

융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어 80만달러의 융자 잔액에 이자율을 0.5%p만 낮춰도 년 4000달러의 이자를 절약할 수 있다. 3500달러 정도 재융자 비용이 든다고 볼 때 분명한 혜택을 준다고 볼 수 있다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우가 많으므로 주의할 필요가 있다. 

따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 

정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법등을 이용하여 재융자의 이득을 판단해야 한다. 

또한 재융자를 하면서 아주 많은 사람들이 꺼리는 부분이 다시 모기지 상환기간이 늘어난다는 점이다. 그러나 기간을 늘리지 않고 남은 기간만 계산하여 나온 페이먼트를 납부하면, 그리하여 이익을 본다면, 그 재융자는 고객에게 이득을 안겨주므로 당연히 할 필요가 있다. 그리고 30년으로 융자를 받아 10년 내지 15년 가까이 페이먼트를 한 사람들은 다시 30년으로 재융자를 하기 보다는 20년이나 15년 고정금리로 재융자를 하여 월 페이먼트를 낮출 수 있다면 당연히 재융자를 하는 것이 유리하다. 

최근 다시 낮아진 이자율로 재융자의 실익을 잘 계산하여 월 페이먼트와 금융비용을 낮출수 있는 기회로 활용하기를 바란다.

문의 (213) 393-6334