주택감정은 바이어, 셀러, 재융자를 원하는 홈오너 모두에게 중요한 역할을 한다. /AP

주택감정, 알아두면 도움되는 팁들

셀러-바이어 합의로 책정한 매매가와 감정가 중 낮은 가격 인정

주변에서 숏세일로 팔린 집 많으면 감정가에 악영향 끼칠수도

집을 사고 팔거나, 재융자를 신청할 때 ‘주택감정(home appraisal)’은 중요한 역할을 한다. 따라서 주택감정이 어떻게 실시되고, 감정을 통해 주택가치가 어떻게 정해지는지 이해하는 것이 필요하다. 주택감정에 대해 정확히 알아야 그에 따른 준비를 하고, 절차를 부드럽게 진행할 수 있다. 주택감정에 대해 바이어, 셀러, 재융자를 원하는 홈오너가 알아야 할 사항들을 정리한다. 

◇주택감정이란?

주택감정이란 집의 현 시세에 대한 공인감정사의 객관적인 의견을 말한다. 주택매매 과정에서 감정은 꼭 필요한 절차이며, 재융자시에도 자주 요구된다. 감정은 셀러와 바이어가 합의한 매매가격이 시장에서 인정받을 수 있는 적정가인지 확인하는 절차라고 보면 된다. 재융자의 경우 렌더가 집 시세보다 더 많은 돈을 홈오너에게 건네지 않도록 안전장치 역할을 한다.

보통 렌더는 더 안전하고 확실한 가격 책정을 위해 바이어와 셀러가 합의한 매매가격(sale price)과 자격증을 소지한 감정사가 산출한 감정가격(appraisal value) 중 낮은 가격을 인정한다. 감정가격을 결정하는 핵심요소는 최근 같은 동네에서 판매된 집들의 시세 및 마켓 트렌드이다. 

해당 주택이 갖춘 각종 편의시설, 침실과 화장실 갯수, 건평, 플로어플랜의 기능성 등도 감정가격에 어느정도 영향을 끼친다. 감정사는 주택 내·외부에 대해 비주얼 인스펙션을 실시하며, 집 가치를 떨어트릴 수 이는 문제점들을 꼼꼼히 기록한다. 

◇바이어가 알아야 할 점

마음에 드는 집을 사기로 계약을 맺었다면 주택감정은 클로징 절차의 첫 단계가 될 것이다. 만약 감정가가 매매가보다 높게 나오면, 계약은 문제없이 진행된다. 그러나 감정가가 매매가보다 낮게 나올 경우 클로징을 지연시키거나, 계약 자체가 무산될 수도 있다. 

셀러 입장에선 계약이 깨지는 것을 원치 않기 때문에, 낮은 감정가는 바이어에게 유리하게 작용할 가능성이 크다. 판매가를 낮춰달라고 셀러에게 압력을 넣을 수 있기 때문이다.

감정사를 정하는 렌더에게 감정사는 꼭 집이 위치한 동네에서 활동하며, 해당 카운티에서 활동하는 감정사를 보내달라고 요청한다. 그리고 감정사가 제대로 교육을 받았고, 경험이 많은 거주용 주택 감정사인지 확인해야 한다.

◇셀러가 알아야 할 점

낮은 감정가는 셀러 입장에선 환영할 것이 못된다. 집을 팔기위해 울며 겨자먹기식으로 가격을 내려야 할 수도 있기 때문이다. 같은 동네에서 많은 집들이 숏세일로 팔렸거나, 렌더에게 압류당했을 경우 감정가에 악영향을 끼칠 수 있다. 

또한 감정가는 업그레이드에 들어간 비용을 100% 반영하지 않는 게 보통이다. 전문가들은 집 안팎에서 눈에 보이는 부분이 매우 중요하다고 말한다. 홈인스펙션과는 달리 감정은 눈에 보이는 부분만 보고 판단한다. 따라서 고장난 부분은 수리하고, 벽의 얼룩이나 낡은 페인트는 깨끗이 관리하고, 잔디를 말끔히 깎고, 죽은 나무나 잡초는 확실히 제거하는 것이 바람직하다.

셀러는 집을 리스팅하기 전 먼저 공인감정사로부터 감정을 받는 것으 좋다. 감정을 통해 시세를 확인함으로써 좀 더 현실적인 리스팅가격을 책정할 수 있다.

◇재융자를 계획중인 홈오너의 경우

컨벤셔널 모기지에 대해 재융자를 하는 경우 감정가가 낮게 나오면 재융자 자체가 무산될 수 있다. 

감정가가 재융자 금액, 혹은 그보다 더 많이 나와야 렌더가 재융자를 승인한다. 

하지만 보유한 모기지가 연방주택국(FHA) 융자인 경우 FHA Streamline 프로그램을 통해 감정절차 없이 재융자를 받을 수 있다. 이 옵션은 집 시세가 모기지 밸런스보다 낮은 ‘깡통주택’ 소유주에게 적합하다. 

구성훈 기자