과거에는 통했지만 지금은 

무시해야 하는 모기지 룰

불과 몇년 전 30년 고정 모기지금리는 3% 미만이었다. 그러나 지금은 6% 중반대에서 왔다갔다 한다. 이 때문에 주택시장 진입을 꺼리는 사람이 갈수록 증가하고 있다. 바이어, 셀러 모두 집을 사지도 않고, 팔지도 않는 상황이라고 전문가들은 지적한다. 과거에는 유효했지만 지금은 과감히 버려야 하는 모기지 관련 룰을 살펴본다.

◇30년 고정금리 모기지에 집착하기

한동안 많은 홈바이어들이 30년 고정 모기지를 고집했다. 그런데 지금은 6%를 웃도는 금리 때문에 상황이 달라졌다. 고정금리 외에 변동금리 모기지(ARM)가 대안으로 떠오른 것이다. ARM은 최소 몇년 동안은 낮은 이자율을 적용받는다. 

그러나 일정기간이 지나면 금리가 마켓상황에 따라 재조정되는 것이 특징이다. 상황에 따라 이자율이 오를 수도, 내릴 수도 있는 것이다. 따라서 적잖은 리스크가 따른다. 

한 모기지 전문가는 “수년 뒤 모기지금리가 오를 경우 더 많은 월 페이먼트를 감당할 수 있는 능력이 있는지 판단한 후 ARM을 선택해야 한다”며 “훗날 재융자를 하거나, 집을 처분하는 것 등이 옵션이 될 수 있다”고 말했다. 

◇무조건 집값의 20% 다운페이 하기

집값의 최소 20%를 다운페이하면 모기지 인슈런스(PMI)를 피할 수 있고, 더 큰 경쟁력을 갖춘 바이어라는 말을 들을 수는 있겠지만 정해진 다운페이먼트 금액은 없다. 

다양한 모기지 상품이 나와 있으며, 한인들도 많이 찾는 FHA 론의 경우 집값의 3.5%만 다운하면 된다. VA론, USDA론 등은 자격만 갖추면 ‘노 다운’으로 취득할 수 있다. 

◇셀러에게 클로징 비용 내달라는 요청은 절대 금물

지금 시장이 확실한 바이어스 마켓은 아니지만 집이 매물로 나오기가 무섭게 팔리지는 않는다. 따라서 빨리 집을 팔기 원하는 셀러라면 바이어와 ‘협상’ 할 준비가 되어 있을 수 있다. 한 주택시장 전문가는 “셀러에게 집값을 낮춰달라고 요구하는 것 보다는 클로징 비용의 일부를 내달라고 부탁하는 것을 시도하는 것도 좋은 방법이다. 

◇이자율 낮추려는 목적으로 포인트 구매는 ‘No’

과거에는 이자율을 낮추려는 목적으로 포인를 구매하는 것은 피하라는 조언이 많았다.

그러나 지금은 포인트 구매를 통해 이자율을 낮추는 것을 권하는 전문가가 적지 않다. 포인트 구매에 지출하는 금액에 대해 세금공제를 신청할 수 있기 때문이다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com