양도가능 모기지를 잘 활용하면 바이어는 적잖은 돈과 시간을 절약할 수 있다. /AP

'양도가능 모기지'의 장단점

셀러가 보유한 모기지 융자 조건들 그대로 인수

FHA론, VA론, USDA론 등 일부 융자상품에만 해당

많은 미국인들은 중고차, 중고의류, 중고가구 등 다양한 중고품을 구입하며 돈을 절약한다. 주택을 구입하는데 필수 아이템인 모기지는 어떨까. 상황에 따라 홈바이어가 자체 모기지 융자를 신청하지 않고 셀러가 보유한 기존 모기지를 떠안는 것이 가능하다. 이를 ‘양도가능 모기지(assumable mortgage)’라고 부른다. 양도가능 모기지이 장단점을 짚어본다. 

◇양도가능 모기지란

셀러의 기존 모기지를 바이어가 그대로 취득하는 방식이다. 셀러의 보유한 모기지 융자의 이자율, 남은 상환기간, 원금, 기타 조건들을 바이어가 ‘테이크오버’ 하는 것이다. 이 방식을 통해 바이어가 얻는 가장 큰 혜택은 새 모기지를 취득하는 것보다 더 좋은 조건들을 얻는 것이라고 할 수 있다. 아마도 가장 중요한 것은 ‘이자율’을 가능성이 높다.

◇어떤 종류의 모기지가 대상인가

이론상으론 모든 종류의 모기지가 양도 가능하지만 현실적으론 연방주택국 융자(FHA loan), 연방농무부 융자(USDA loan), 재향군인 융자(VA loan) 등 3 종류의 융자상품만 바이어에게 양도가 가능하다. 

FHA론을 양도받길 원하는 바이어는 기본적인 FHA융자 조건을 모두 충족시켜야 한다. 미니멈 FICO크레딧 스코어 580점, 미니멈 다운페이먼트 금액 3.5%등이 가장 기본적인 조건들이다. USDA론의 경우 미니멈 크레딧점수가 620점은 돼야 한다. 또한 구입을 희망하는 주택이 연방정부가 지정한 특정 시골지역에 위치해야 한다. 

VA론의 경우 렌더의 승인을 받아야 하지만 바이어가 현역 또는 재향군인이어야 한다는 조건은 없다. VA론을 양도받으려면 크레딧점수가 보통 620점 이상이어야 한다. 

◇어떻게 작동하나

바이어가 셀러의 모기지를 양도받으면 남은 페이먼트를 책임져야 한다. 페이먼트 액수, 이자율 등 기존의 융자에 붙은 조건들을 그대로 인수하는 것이다. 

양도가능 모기지는 장점만 있는 것은 아니다. 일단 바이어는 셀러가 그동안 축적한 에퀴티(equity)에 대한 보상을 해줘야 한다. 이 금액은 클로징을 할 때 다운페이먼트의 일부로 지불해야 한다. 예를 들면 셀러의 주택가치가 40만달러이고, 남은 모기지 밸런스가 25만달러라고 가정하면 셀러는 15만달러의 에퀴티를 보유한 셈이다. 이 15만달러를 바이어가 지불해야 하는 것이다. 

◇장점은

셀러 입장에서 현재 보유한 모기지 론의 이자율이 현 마켓 이자율보다 낮으면 집을 매력적으로 보이게 하는 효과를 얻는다. 바이어는 주택감정을 생략해도 된다. 양도가능 모기지는 주택감정을 의무화하지 않기 때문에 바이어는 감정비용 수백달러를 절약할 수 있고, 클로징을 앞당길 수 있다. 적잖은 시간과 노력을 투자해야 하는 모기지 쇼핑도 필요 없다. 

◇단점은 

렌더에 대한 초이스가 없다. 양도가능 모기지를 선택한 바이어는 기존 렌더에게 모기지 신청서류를 제출해야 하고, 모든 조건을 충족시켜야 한다. 렌더의 승인 없이 모기지 양도는 이루어지지 않는다. 만약 셀러가 보유한 에퀴티 금액이 크면 바이어는 이를 마련하기 위해 백방으로 노력해야 한다. 모기지를 양도받은 바이어가 모기지 페이먼트를 제때 납부하지 않을 경우 셀러에게 부정적인 영향을 끼친다. 

◇양도 절차는 

셀러로부터 모기지를 양도받기 위해 필요한 첫 절차는 렌더의 승인을 받는 것이다. 

그런 다음 해당 모기지가 양도 가능한 모기지인지 확인한다. 이후 다운페이먼트를 준비해야 하는데 금액은 셀러가 어느 정도의 에퀴티를 보유하고 있는지에 따라 결정된다. 

신청서류를 제출한 후 양도를 승인받으면 일반 모기지처럼 클로징 절차를 밟으면 된다. 

양도가능 모기지를 선택하는 바이어가 많지는 않지만 본인이 처한 상황에 따라 적절히 활용하는 큰 장점을 가져다준다. 단기적으로는 시간과 노력, 장기적으로는 적잖은 돈을 절약할 수 있는 게 양도가능 모기지다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com