스티브 양 프로융자 대표 

미국에서 집을 살때 빌리는 융자, 즉 모기지는 보통 상환 기간이 15년, 20년, 혹은 30년이 대부분이다. 

이 기간 원금과 이자를 동시에 갚으며, 15년, 20년, 혹은 30년 만기 때 원금을 다 갚게 되면 집은 더 이상 융자가 없는 100% 나의 소유가 된다. 각 상환 기간동안 고정된 이자율로 빌리고, 고정된 월 페이먼트를 납부하는 융자를 고정금리 모기지라고 부른다. 

즉 15년 고정, 20년 고정, 30년 고정 모기지가 있다. 

상환기간이 짧은 15년이 30년보다 당연히 월 페이먼트가 높다. 하지만 15년 고정의 이자율이 더 낮은 장점이 있고, 기간이 짧아 전체 금융비용(총 이자 페이먼트)이 30년 고정보다 적다. 고정금리 모기지는 상환기간 내내 고정된 하나의 이자율만 적용받기 때문에 손님의 입장에서는 미래 금리상승의 위험으로부터 보호받을 수 있다. 

따라서 많은 손님들은 고정금리를 선호하는 경향이 있다. 반면 변동금리 모기지는 상환기간은 30년이지만, 중간에 이자율이 변하는 것이 특징이다. 즉, 처음 5년, 7년, 10년 동안 이자율이 고정되며, 나머지 25년, 23년, 20년은 변동금리로 바뀌게 된다. 변동금리로 바뀌는 방법은 각 상품마다 다를 수 있지만 보통 6개월 (예전엔 1년) 마다 이자율이 바뀌고, 이자율은 미리 정해진 인덱스에 마진을 더한 값으로 결정된다. 

이러한 변동금리 모기지들, 즉 5년 ARM(Adjustable Rate Mortgage), 7년 ARM, 10년 ARM들의 초기 고정이자율은 일반적으로 고정금리 모기지의 이자율보다 낮은 것이 특징이다. 따라서 5~10년내에 집을 팔 계획이 있든지, 5~10년 후에 수입이 늘어날 것으로 예상되는 사람들이 초기에 저금리의 혜택을 보기 위해 변동금리 모기지를 선택한다고 볼 수 있다. 

하지만 작년 이후 연준이 인플레이션을 잡기위해 기준금리를 0%에서 5.25%까지 급격하게 올리면서, 채권시장에서 장단기 금리 역전현상이 나타났다. 채권은 만기가 긴 것이 짧은 것에 비해 이자율이 높다. 하지만 연준이 단기금리에 해당하는 기준금리를 아주 짧은 시간에 큰 폭으로 올리면서 금리 역전현상이 나타난 것이다. 

이 같은 현상은 모기지 시장에도 영향을 줘 5~10년 변동금리 모기지의 이자율이 다른 고정금리 모기지의 이자율보다 낮지 않아 장점이 거의 사라진 것이다. 따라서 최근에는 대부분의 사람들이 고민없이 고정금리로 모기지를 받아간다. 

Great Recession, 즉 2008년를 전후로 변동금리 모기지의 인기가 높을 때는 전체 모기지의 3분의1을 차지했던 것에 비하면 큰 변화라고 할 수 있다. 하지만 이러한 현상 즉 고정(장기)금리의 이자율이 변동(단기) 금리의 이자율보다 높지않은 현상은 언제라도 바뀔수가 있다. 

연준이 기준금리를 내리기 시작하거나 불황의 기미가 사라지면 장단기 금리 역전현상은 금방 정상으로 돌아올 것이다. 따라서 집을 구입하거나 재융자를 받기 위해 융자를 알아보는 사람들은 항상 고정금리와 변동금리를 동시에 알아보고, 자신의 상황과 처지에 맞는 상품을 고르는 것이 좋다. 

변동금리 모기지와 관련, 마지막으로 살펴볼 것은 4~5년 이전에 변동금리로 융자를 받아 지금까지 보유하고 있는 융자들이다. 변동 모기지의 금리 고정기간이 끝나면 끝날 당시의 시중금리에 따라 이자율이 변동으로 바뀌게 되어 있다. 

따라서 금리가 높은 요즘 초기 고정기간이 끝나게 되는 모기지의 이자율과 월 페이먼트가 급격히 오를수도 있다. 뿐만 아니라 초기고정금리 기간이 끝나면 상환기간이 짧아 지는 변동모기지도 있기 때문이다. 변동금리 모기지의 초기 고정이자 만기 후 이자율 변동 방법에 대한 자세한 내용은 Loan Note,  즉 융자계약서에 나와 있다. 

하지만 대부분의 사람들이 융자계약서를 보관하지 않는 경향이 있는데 현재 모기지 페이먼트를 관리해 주는 Account servicer에게 연락하면 바로 보내준다. 

이 융자계약서를 본인이 살펴보거나 융자담당자들에게 보여줘 고정기간이 끝난후 어떤 식으로 이자율이 바뀌는지 미리 살펴보고 대비할 필요가 있다. 비록 요즘 모기지 금리는 높지만 그 동안 페이먼트로 낮아진 원금과 30년 상환기간으로 재융자를 하면 월 페이먼트를 낮게 유지할 수도 있다. 

최악의 경우 현 렌더에게 연락해 Modification, 즉 융자조건 변경을 요청할 수도 있으므로 미리 융자담당자와 상의해 자신에게 맞는 옵션을 알아보는 것이 좋다.

문의 (213)393-6334