고정 모기지금리가 3%를 넘어서며 상승세를 타고 있어 당장 재융자를 해야할지 말아야할지 고민하는 홈오너가 적지 않다. /AP

재융자 해야하나 말아야하나

클로징 비용과 손익분기점 충분히 검토한 후 결정 내리는 게 바람직

경제적으로 여유 있으면 15년 추천, 페이먼트 높지만 이자 절약 가능

30년 고정 모기지금리가 3%를 돌파하면서 재융자를 해야할지, 말아야할지 고민하는 홈오너가 적지 않다. 전문가들은 “지금이라도 재융자를 하라”고 조언한다. 아직도 모기지금리는 매우 낮은 수준이며, 크레딧이 좋은 수백만명의 홈오너들은 재융자를 통해 주머니에서 나가는 돈을 절약할 수 있다는 것이다. 모기지 분석업체 ‘블랙나이트’에 따르면 현재 전국적으로 1180만명의 홈오너들이 재융자를 통해 이자율을 최소 0.75%포인트 낮출 수 있다. 하지만 재융자는 모든 홈오너에게 해당되는 것은 아니다. 재융자를 여부를 어떻게 결정하면 좋은지 알아본다. 

◇현 이자율 4.05% 이상이면 재융자

국책 모기지기관 프레디맥에 따르면 지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 3.05%를 기록했다.

일각에선 내년 중 금리가 4%대로 치솟을 것이라고 예상한다. 재융자를 하지 않고 오랫동안 버텨온 홈오너들은 시간이 촉박하다. 융자업계 전문가들은 금리를 최소 0.5~1%포인트 낮출 수 있으면 고민하지 말고 재융자를 하라고 권한다. 

지금 모기지 밸런스가 30만달러 있고, 30년 상환 재융자를 통해 이자율을 3.75%에서 3.25%로 0.5%포인트 낮춘다면 월 84달러, 연 1008달러를 절약할 수 있다. 이자율을 1%포인트 낮추면서 30만달러의 재융자를 받으면 월 165달러, 연 1980달러를 아끼게 된다. 

◇소득 넉넉하다면 15년 추천

물론 또 다시 30년 상환으로 재융자를 할 필요는 없다. 현재 소득이 넉넉한 편이라면 30년 모기지를 15년 상환으로 재융자 하는 것을 추천한다. 15년 상환으로 하면 더 빨리 원금을 갚아나갈 수 있고, 적잖은 이자를 절약할 수 있다. 대신 월 페이먼트는 30년보다 크게 늘어난다. 이자율은 30년보다 15년이 더 낮다.

◇‘클로징비용’과 ‘손익분기점’도 고려해야

재융자를 하게 되면 최소 수천달러의 클로징 비용을 부담해야 한다. 각종 서류 처리비용, 주택감정 비용, 홈인스펙션  비용, 타이틀 서치비용 등이 모두 포함된다. 보통 클로징비용은 융자금의 3~6% 정도 된다. 재융자를 하기 전 ‘손익분기점(breakeven point)’도 고려해야 한다. 

재융자를 한 뒤 얻는 혜택은 바로 발생하지 않고, 일정기간 지나야 발생하기 시작한다. 따라서 혜택이 발생하기 시작하는 손익분기점이 언제인지 확인하는 것이 필요하다. 예를 들면 재융자 비용이 5000달러이고, 월 100달러를 절약한다면 손익분기점은 50개월이 되는 시점이다. 손익분기점이 빨리 오면 올수록 재융자의 매력은 커진다. 

◇짚고 넘어가야 할 것들은

재융자를 하기 전에 몇 가지 짚고 넘어가야 할 것들이 있다. 크레딧점수, 소득대비 부채율(DTI), 집에 거주할 기간, 홈에퀴티 규모 등이 반드시 고려해야 할 요소들이다. FICO 크레딧스코어가 최소 620점은 돼야 재융자를 할 수 있으며, 컨벤셔널 론의 경우 DTI가 43% 이하여야 한다. 

재융자를 한 뒤 집에서 몇 년만 더 살고 이사할 계획이라면 처음부터 하지 않는 게 낫다.  또한 홈에퀴티가 최소 20%는 돼야 렌더가 재융자를 승인해준다. 

주식투자와 마찬가지로 재융자 또한 너무 타이밍을 재면 안 된다. 당장 재융자를 통해 돈을 절약할 수 있다면, 최대한 빨리 행동에 옮겨야 한다. “내일 또는 일주일 뒤 이자율이 떨어지지 않을까”에 집착하면 생각만하다 볼일 다 보게 될 것이다. 

구성훈 기자