팬데믹 이후 폭락했던 모기지금리는 작년 말에서 올해 초에 걸쳐 급격히 반등했다가 지난 4월에서 8월까지 다소 내려가는 모습을 보인 후 최근에는 약간 상승하는 추세이다. 

연초 대비 이자율은 약간 낮은 수준이지만 작년 최저점 보다는 많이 올라 있다고 볼 수 있다. 사실 모기지 이자율은 역사적으로 아직도 낮은 수준인게 분명함에도 한번 극도로 낮은 이자율을 맛본 사람들은 현재 모기지금리가 높다고 생각하는 것 같다. 

월 페이먼트와 직결되어 있기 때문에 끊임없이 낮은 이자율을 찾는 것은 인지상정이라고 할 수 있다. 이 때문에 점보융자에 대해 아는 것이 중요하다. 점보융자의 이자율이 반대인 컨포밍융자의 이자율보다 낮은 경우가 많기 때문이다. 

보통 이자율이 0.25%p정도 낮다고 보면 된다. 그러면 모든 컨포밍융자 손님이 점보융자를 받을 수 있는가? 그렇지는 않다.

융자금액이 54만8000달러에서 82만2000달러 사이에 해당하는 손님의 경우에는 컨포밍융자 대신 점보융자를 신청함으로써 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있다. 

한인들이 주로 구입하는 주택 가격대와 다운페이먼트 액수를 고려할 때 많은 한인들의 융자규모가 여기에 해당한다고 볼 수 있다. 이런 점에서 점보융자를 제대로 알고 융자를 신청해 낮은 이자율과 페이먼트를 받아내는 것이 아주 중요하다고 볼 수 있다.

점보융자는 다른 말로 넌컨포밍(Non-conforming) 융자이다. 컨포밍융자가 패니매와 프레디맥의 심사기준에 부합해 정부 에이전시로부터 구입하는 융자를 말하므로 넌컨포밍 융자, 즉 점보융자는 패니매나 프레디맥에서 구입해 주지 않는 융자이다. 렌더나 은행이 보유하거나 월스트릿에서 직접 팔아야하는 융자를 말한다. 

융자금액이 싱글하우스 기준으로 54만8000달러 이하는 컨포밍 융자, 82만2000달러 이상은 점보융자에 해당한다. 문제는 54만8000달러에서 82만2000달러 사이에 해당하는 융자이다. 이 금액에 해당하는 융자는 컨포밍 융자로도 신청할 수 있고, 점보융자로도 신청할 수 있다. 

점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 낮기 때문에 가능하면 점보융자로 신청하는 것이 유리하다. 문제는 모든 렌더들이 점보융자 신청을 허락하지는 않고, 점보융자의 심사기준이 약간 더 까다로울 수 있다. 예를 들면 잉여자금의 요구 정도나, 자영업자의 수입계산과 렌트수입에 대한 계산 방법이 까다로울 수 있고, DTI(Debt to Income) 비율도 더 엄격할 수 있다. 그리고 Gift funds에 대한 서류도 더 많이 요구한다. 

이러한 단점들에 반해 점보융자는 정부 에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 유연성을 발휘하여 예외적으로 융자 승인을 해 줄 수 있다는 것이 큰 장점이다. 

마지막으로 점보융자의 경우는 렌더가 제공하는 여러가지 이자율 할인제도의 혜택 받을 수도 있다. 예를 들어 일정금액을 렌더에 디파짓 하면 모기지 이자율을 낮춰주는 제도 등이다. 이렇게 점보융자는 일부 심사 기준이 까다로울 수 있지만, 자격요건이 아주 훌륭한 손님에 대해서는 융자심사를 유연하게 하고, 이자율 할인제도도 많으므로, 점보융자를 우대하는 렌더를 찾아서 이자율과 월 페이먼트를 절약할 수 있는 기회를 잘 활용하시기를 바란다.

문의 (213) 393-6334