자영업자가 많은 한인들을 상대로 일을 하면서 가장 힘든 것 중 하나는 집을 살 때 필요한 다운페이먼트 출처를 처리하고, 이와 관련된 서류를 손님에게서 받는 일이다.  

한인들의 경우 비즈니스-개인계좌 간 자금이동이 많고 은행에 큰 금액이나 현금 입금이 많은 편이기 때문이다. 다운페이먼트의 출처를 해결하기 위해 물론 가족이나 친지에게서 돈을 받아 gift(증여)로 처리하면 궁극적으로 해결은 되지만, 다운페이먼트 관련 심사기준이 까다로운 점보융자나, gift를 허락하지 않는 투자용 융자의 경우에는 융자승인을 못 받을 수도 있다. 

다운페이먼트와 관련된 중요한 내용은 두 가지이다. 

Seasoning 과 Sourcing이다. 즉, 그 돈이 손님의 계좌에 일정기간 들어있어 확실한 자기 돈인지, 그리고 중간에 디파짓한 돈의 출처와 근거가 확실한지 렌더는 살핀다. 

만약 다운페이먼트 자금을 어디서 빌렸다면 렌더의 위험은 더 커지기 때문에 렌더는 항상 이를 확실히 하려고 한다. 다운페이먼트 관련 두 기준은 이렇게 렌더의 리스크와 직결되기 때문에 예외 없이 아주 엄격하게 적용된다. 

현금 입금등으로 뱅크 스테이트먼트가 아무리 엉망이어도 융자 에이전트들이 여태까지 다 해결해줬다고 안이하게 생각하는 손님들을 많이 보아왔다. 하지만 이는 결국 자신에게 손해가 된다는 사실을 알아야 한다. 왜냐하면 자격 조건이 안좋거나 서류가 불완전한 경우에는 손님이 선택할 수 있는 렌더가 줄어들고, 이는 곧 높은 이자율로 이어지기 때문이다.

일례로 다운페이먼트 관련 서류가 완벽하지 못한 경우 이자율이 더 좋은 점보융자를 받지 못하는 경우가 많다. 점보융자는 융자금액이 54만8000달러 이상인 경우 신청이 가능하고 많은 한인들의 융자금액이 여기에 해당하는데, 컨포밍 융자보다 이자율을 0.25내지는 0.5%포인트까지 낮게 받을 수 있다. 

점보융자에서도 물론 gift를 허락한다. 하지만 컨포밍융자와는 달리 donor, 즉 증여자의 두 달치 뱅크 스테이트먼트도 요구하기 때문에 gift로 처리가 안되는 경우가 많다. 또한 많은 손님들이 다운페이먼트를 한국에서 송금받기도 한다. 이 또한 컨포밍융자의 경우에는 여러 가지 방법을 써서 해결을 할 수 있지만 이자율이 좋은 점보융자의 경우에는 해결이 어려운 경우가 더 많다. 

점보융자의 경우 두 달치 내역서 안에 해외에서 송금받은 기록이 있으면 예전 같으면 해외 금융기관으로부터의 송금내역과 그 은행의 두 달치 거래내역만 보여주면 되었으나, 최근에는 해외 금융기관으로부터 12개월치 거래내역서를 요구한다. 

또한 비즈니스 계좌로부터 옮겨놓은 자금도 조심해야 한다. 

본인이나 부부가 공동으로 100% 소유한 사업체로부터의 자금이동은 대부분 정당한 자금출처로 인정해 주지만, 사업체의 영업상태와 자금흐름의 건전성에 따라 인정을 못 받을수도 있다. 결국 다운페이먼트의 출처와 서류가 잘 준비돼 있을 경우에는 손님이 더 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률을 높일 수 있다.  

다운페이먼트의 출처와 관련, 렌더는 기본적으로 최근 두 달치 은행 스테이트먼트를 요구한다. 스테이트먼트가 끝난 날짜 이후로 밸런스가 늘어나 그 이후의 기록을 볼 필요가 있을 경우에는 끝난 날짜부터 프린트한 당일까지의 거래기록을 추가로 제출하면 된다. 

이렇게 다운페이먼트 출처 및 그와 관련된 서류를 준비하는 일은 많은 사람들의 생각과는 달리 손님이 좋은 조건으로 융자를 받는데 직접적으로 영향을 줄수 있으므로, 집을 구입하기 4~5개월 전 미리 융자담당자를 찾아 상담을 받는 것이 좋다. 

문의 (213) 393-6334