철저한 준비 없이 플리핑에 도전했다가는 돈과 시간을 한꺼번에 날리게 된다. 충분한 자금과 노하우, 인내심이 필요하다. /AP

홈플리핑 과정에서 흔히 저지르는 실수들

타겟 매물 가치 정확히 측정해 '오버페이'하지 않도록 주의

넉넉한 자금과 인내심 필수, 좋은 집 나올 때까지 기다려야

일부 투자자들은 고칠 곳이 많은 집을 싸게 구입한 후 리모델링 과정을 거쳐서 비싼 가격에 되파는 ‘플리핑(flipping)’ 을 시도한다. 부동산 리서치 전문업체 ‘애톰 데이터 솔루션스’에 따르면 2019년 한해동안 전국에서 판매된 주택의 6.2%가 플리핑 매물이었다. 이는 8년래 최대치로 기록됐다. 플리핑은 말처럼 쉽지는 않다. 많은 투자자들이 단순히 큰 이익만 노리고 섣불리 플리핑을 시도했다가 보기 좋게 고배를 마신다. 플리핑을 시도하는 투자자들이 저지르는 실수와 어떻게 하면 이런 실수를 예방할 수 있는지 알아본다.

◇시작은 어떻게

플리핑의 기본은 재정 리스크를 최소화하고, 수익을 극대화하는 것이다. 무엇보다 중요한 것은 구입하고자 하는 매물의 가치를 정확히 측정해 ‘오버페이’를 하지 않는 것이다. 또한 집을 사기 전에 필요한 리모델링과 업그레이드를 하는데 비용이 얼마나 들지 확실한 아이디어를 가져야 한다.

여기서 ‘70% 룰’이 등장한다. 투자자는 리모델링 후 집의 가치에서 리모델링 비용을 뺀 금액의 70 이하를 지불하고 타겟매물을 구입하는 것이 가장 이상적이다. 스몰 비즈니스를 구상하는 것과 마찬가지로 홈 플리핑도 자금과 시간, 스킬, 노력을 요구한다.

◇부족한 자금 

플리핑을 하기 위해 가장 먼저 고려해야 할 것은 주택구입 비용이다. 모기지를 비롯해 다양한 파이낸싱 옵션에 대한 리서치는 필수이다. 가장 낮은 이자율을 제시하는 렌더를 찾으면 비용을 절약하는데 큰 도움이 된다. 매물을 현찰로 구입하면 이자를 아낄 수 있다.

다음은 리모델링 비용이다. 리모델링 후 되파는 가격은 주택 구입비용, 유지비용, 리모델링 가격을 모두 합친 것보다 높아야 한다. 따라서 전체적인 자금 내역을 정확히 파악하고 자금 조달이 가능할 때 플리핑에 도전해야 한다.

◇부족한 시간

하우스 플리핑은 타겟 매물을 찾는 것에서부터 리모델링을 마치기까지 적잖은 시간이 소요된다.

적합한 매물을 손에 넣는데 최소한 몇달이 걸릴 수도 있다. 투자자가 풀타임 잡이 있는 경우 매물을 확보한 후 리모델링 작업을 위해 저녁시간과 주말을 희생해야 할 수도 있다.

전문가를 고용하는 옵션도 있지만, 나가는 인건비만큼 수익이 줄어들게 된다. 이 방법을 쓰더라도 고용인을 관리·감독하는데 시간을 투자해야 한다. 리모델링을 마친 후 집을 매물로 내놓기 전 인스펙션을 거쳐야 하며, 바이어를 찾고, 오픈하우스를 열고, 클로징하는데도 시간이 걸린다.

이 때문에 많은 사람들은 플리핑을 하는 것보다 풀타임 데이잡을 유지하는 것이 나을 수도 있다.

◇부족한 스킬

프로페셔널 빌더와 컨트랙터 등 집을 짓거나 고치는 노하우를 보유한 사람들은 플리핑을 사이드잡으로 삼으며 짭짤한 수익을 올린다. 이런 특별한 스킬이 없을 경우 플리핑은 한순간의 ‘드림’으로 끝날 수도 있다. 아니면 큰 비용을 감수하고 전문인의 고용할 수밖에 없다.

◇부족한 지식

20만달러짜리 주택이 가득한 동네에서 플리핑 매물을 15만달러에 사서 40만달러에 파는 것은 불가능하다. 마켓이 그렇게 호락호락하지는 않기 때문이다. 차압매물을 엄청나게 싼 가격에 건진다고 해도 집안 어느부분을 리모델링하고, 어느 부분을 스킵할지 머리를 싸매고 고민해야 한다. 또한 주택 관련 세법과 로컬 조닝규정에 대한 지식도 성공적인 플리핑을 위해 필요하다.

◇부족한 인내심

진정한 프로들은 플리핑에 적합한 매물을 기다린다. 초보자는 어떤 집이 눈에 들어오자마자 구입을 서두른다. 그런 다음 충분한 시간을 두지 않고 리모델링을 맡을 컨트랙터를 고용한다.

초보자는 집을 팔기위해 에이전트를 고용하지만 프로는 ‘포 세일 바이 오너(for sale by owner)’ 방식으로 비용을 최소화하고 이익을 극대화한다. 

구성훈 기자