최근 많은 렌더들이 투자용 주택 모기지금리를 일제히 인상했다.

그 전에는 3% 초반의 이자율에 1 포인트 정도만 지불해도 융자를 받을 수 있었는데, 이제는 3% 중·후반의 이자율은 1% 이상의 포인트를 지불해야만 융자를 받을 수 있을 정도로 악화되었다.

이는 투자용 융자의 위험성에 대해 렌더들이 더 많은 보상을 요구하는 것으로 볼 수 있다. 최근 이런 현상 때문에 많은 투자용 주택 소유주들이 재융자를 포기하게 되었고, 또 유닛을 새로 투자할려고 했던 사람들도 계산을 다시 할 수밖에 없게 됐다.

그런데 이자율 인상이 정부에이전시인 패니매나 프레디맥으로부터 온 것이 아니라 일부 영향력 있는 거대 렌더들로부터 기인된 것이 아닌가하는 생각이 든다. 왜냐하면 투자용 융자 이자율을 올리지 않은 렌더도 있기 때문이다.

따라서 고객 입장에서는 이런 렌더를 찾아서 융자를 신청하면 많은 이득을 볼 수 있다.

융자규모가 큰 3~4유닛 융자의 경우 어떤 렌더에게 신청하느냐에 따라 융자비용이 수만달러 이상 차이가 날수 있기 때문이다. 따라서 렌트용 주택에 대한 재융자나 렌트용 주택 구입을 게획하는 사람들은 여러 렌더를 통해 알아보고, 이자율과 융자비용, 특히 포인트를 자세히 비교하는 것이 그 어느때보다 중요하다고 할 수 있다.

투자용 융자를 잘 받기 위한 주의사항들을 살펴보면 우선 본인이 살고 있는 주거주용 주택의 융자 페이먼트를 낮게 유지하는 것이 좋다. 주거주용 주택의 융자금액이 너무 많거나 15년 고정을 갖고 있어 월 페이먼트가 클 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴 수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용 융자를 받는데 어려움을 겪게 된다.

15년 고정 모기지는 낮은 이자율과 빠른 페이먼트를 통해서 빨리 모기지를 다 갚을 수 있는 큰 장점이 있지만 손님의 돈을 빌릴 수 있는 능력을 약화시키는 단점이 있다. 따라서 투자용 건물을 융자를 통해서 구입하여 재산증식을 목표로 하는 사람들에게는 15년 고정이 맞지 않는 상품이라고 볼 수 있다.

은퇴 후 소셜연금 수입 외에는 별다른 수입이 없음에도 불구하고 투자용 주택을 몇개씩 융자를 통해 구입하는 손님이 있었는데, 이는 본인이 거주하는 집에는 융자가 없기 때문에 가능했던 일이다.

두 번째로 신경써야 할 부분은 다운페이먼트 자금 출처이다.

투자용 주택을 구입할 경우에는 다운페이먼트와 클로징 비용 외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가자금을 필요로 한다. 이는 당연히 렌트가 나가지 않을 때를 대비한 것으로 몇 개월치에 해당하는 돈을 추가로 보유하고 있어야하는지는 융자금액이나 상품등에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야 한다.

주거주용 주택 융자를 받을 경우 자금이 부족하거나 시즈닝이 되지 않은 자금, 즉 자기계좌에 3개월치 이상 돈이 들어있지 않았을 경우 부모나 친척으로부터 증여를 받아 해결할 수 있지만, 투자용 융자는 증여를 사용할 수 없으므로 아주 조심해야 한다.

좋은 투자용 유닛을 발견했는데, 자금이 부족하거나 혹은 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪는 경우를 많이 본다. 이는 사전융자 승인을 받지 않았거나, 자금출처에 대한 검토를 확실히 하지 않은 결과인 경우가 많다.

자금 출처가 문제가 되어 투자용 융자 승인에 어려움을 겪을 경우에는 주거주용 주택의 에퀴티를 이용하는 것도 좋은 방법이 될수 있으므로 융자담당자와 상의할 필요가 있다.

보통 투자용 주택은 20% 다운으로 구입이 가능하지만, 25% 이상 다운할 경우 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우 2~4 유닛인 경우 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다.

이렇게 투자용 융자는 주거주용 융자에 비하여 자금 출처, 수입계산, 다운페이먼트 정도, 신용점수등 모든 면을 더 까다롭게 살펴볼 뿐만 아니라, 포인트 등의 비용과 수개월치에 해당하는 잉여자금등 예상보다 훨씬 많은 자금이 필요한 반면, 증여를 허락하지 않으므로 시간적 여유를 두고 준비를 제대로 해야 한다.

문의 (213) 393-6334