주택시장이 여전히 뜨거운 가운데 튼튼한 펀더멘털로 인해 가격 상승세는 당분간 꺾이지 않을 것으로 보인다. /AP

주택가격 상승세 계속될 수밖에 없는 이유들

견고한 펀더멘털 시장 떠받혀, 공급이 수요 못쫓아가

30년 고정 모기지금리 3% 수준, 홈에퀴티 두둑이 쌓여

주택시장이 활활 타오르고 있다. 시장이 조만간 붕괴될 것이라는 일부의 예측을 비웃기라도 하듯 가격 상승세는 여전히 ‘현재진행형’이다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2020년 3월부터 올해 3월까지 미국 내 기존주택 중간가격은 17% 상승했고 작년 9월부터 올해 9월까지 중간 주택가격은 13% 올랐다. 부동산 전문사이트 ‘질로우 닷컴’은 2022년 말까지 전국 집값이 14% 추가로 상승할 것이라고 전망했다. 이런 시장 상황 때문에 많은 홈오너 및 주택구입 희망자들은 “시장이 너무 뜨거워서 곧 집값이 폭락하는 것 아니냐”는 질문을 던진다. 그러나 견고한 펀더멘털이 주택시장을 떠받치고 있다는 점을 감안하면 시장이 붕괴될 가능성은 거의 없다고 전문가들은 말한다. 주택시장 붕괴를 걱정하지 않아도 되는 이유들을 짚어본다.

◇주택가격 상승, 걱정스럽다

집값 상승세가 지속되고 있지만 14년 전 주택시장이 붕괴됐을 당시의 악몽은 홈오너, 경제 전문가, 부동산 에이전트 등 많은 사람들의 머리에서 지워지지 않고 있다. 플로리다 애틀랜틱 대학의 주택시장 전문가인 켄 존슨 교수는 “많은 사람들이 우려할 정도로 집값이 오르고 있다”고 진단했다.

금융 전문사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’의 그레그 맥브라이드 수석 재정분석가는 “지금 나타나고 있는 주택가격 상승세가 오래 지속될 수는 없겠지만, 그렇다고 집값이 폭락할 가능성은 별로 없다”며 “앞으로 집값 상승세가 주춤해지면서 시장이 안정을 되찾을 것으로 본다”고 말했다.

◇시장 붕괴는 없다

경제 전문가들은 “고통스러운 주택시장 붕괴는 일어나지 않을 것”이라고 예상했다. 부동산 전문사이트 ‘하우징와이어 닷컴’의 로건 모타샤미 수석 경제분석가는 “거품은 전혀 없으며, 단지 건강하지 않은 주택가격 상승이 있을 뿐”이라고 강조했다. 로렌스 윤 NAR 수석 경제분석가는 “내년에도 집값은 오를 것”이라며 “하지만 2021년보다는 상승률이 낮을 것으로 예상한다”고 말했다.

◇주택 인벤토리, 역대 최고수준

NAR에 따르면 지난 9월 말 현재 미국 내 주택재고량은 2.4개월치에 불과했다. 지난 2월에는 재고량이 2개월치로 떨어진 바 있다. 절대적인 재고량 부족으로 홈바이어들은 어쩔 수 없이 원하는 집을 손에 넣기위해 치열한 비딩경쟁을 벌인다. 수요에 비해 공급이 부족하기 때문에 집값 폭락 현상은 일어날 수 없다는 것이다.

◇주택건설, 수요 못따라가

홈빌더들은 집을 지을 땅을 확보하고, 로컬 정부로부터 퍼밋을 신속하게 받는데 어려움을 겪고 있다. 주택공급이 딸리면서 집값은 자연스럽게 오르고 있다. 아직도 3%를 약간 웃도는 낮은 수준의 30년 고정 모기지도 주택시장을 지탱하는데 힘을 보태고 있다.

낮은 모기지금리는 높은 바잉 파워를 의미한다. 전미모기지은행가협회(MBA)는 2022년 말까지 30년 고정 모기지금리가 4%대로 상승할 것으로 전망했다. 하지만 이는 재융자 수요를 줄일 뿐이지 주택구입에는 큰 영향을 끼치지 않을 것으로 보인다.

◇동력 상실한 주택차압

2007년 주택시장이 붕괴됐을 당시 대규모 차압사태가 발생, 결국 집값이 폭락하는 결과를 초래했다. 하지만 지금은 상황이 다르다. 당시 목격할 수 있었던 주택차압 사태는 완전히 실종됐다.

대부분의 홈오너들은 두둑이 쌓인 홈에퀴티 쿠션을 즐기고 있다. 이로 인해 2020년 한해동안 주택차압 건수는 역대 최저를 기록했다.

구성훈 기자