투자용 주택을 재융자하거나, 구입하는 융자를 받거나, 투자용 주택으로부터 나오는 렌트수입을 사용해 융자 승인을 받는 일은 항상 까다로운 일이다.  

일부 렌더는 아예 투자용 주택의 재융자나 구입 융자를 취급하지 않거나, 투자용 주택으로부터 나오는 렌트수입을 DTI(Debt to Income Ratio) 계산에 사용하지 않기도 한다. 이번에는 투자용 주택융자나 투자용 주택을 소유하고 있는 사람들이 어떻게 하면 융자 승인을 잘 받을 수 있는지 살펴보기로 한다. 

첫째, 할 수만 있다면 살고 있는 주거주용 주택의 모기지 페이먼트를 적게 유지하는 것이 좋다. 주거주용 주택의 융자금액이 너무 많거나 15년 고정을 가지고 있어 월 페이먼트가 큰 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴 수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용 융자를 받는데 어려움을 겪게 된다. 

15년 고정 모기지는 낮은 이자율과 신속한 페이먼트를 통해 모기지를 더 빨리 완납할 수 있다는 장점이 있지만 손님의 돈을 빌릴 수 있는 능력을 약화시키는 단점이 있다. 따라서 투자용 부동산으로 재산증식을 목표로 하는 사람들에게는 15년 고정은 맞지 않는 상품이라고 볼 수 있다. 

둘째, 다운페이먼트 자금출처이다. 투자용 주택을 구입할 경우 다운페이먼트와 클로징비용 외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가자금을 필요로 한다. 이는 당연히 렌트가 나기지 않을 때를 대비한 것으로 수개월치에 해당하는 돈을 추가로 보유하고 있어야 하는지는 융자금액이나 상품등에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야 한다. 

주거주용 주택 융자를 받을 경우 자금이 부족하거나 시즈닝이 되지 않은 자금, 즉 계좌에 3개월 이상 들어있지 않았을 경우 부모나 친척으로부터 증여를 받아 해결할 수 있지만, 투자용 융자의 경우 증여를 이용할 수 없으므로 조심해야 한다. 

좋은 투자용 유닛을 발견했는데, 자금이 부족하거나 혹은 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪는 경우를 많이 보는데 이는 사전융자 승인을 받지 않았거나, 자금출처에 대한 검토를 확실히 하지 않은 결과인 경우가 많다. 

자금출처가 문제가 되어 투자용 융자 승인에 어려움을 겪을 경우에는 주거주용 주택의 에퀴티를 이용하는 것도 좋은 방법이 될수 있으므로 융자담당자와 상의할 필요가 있다. 

보통 투자용 주택은 20% 다운으로 구입이 가능하지만 25% 이상 다운할 경우 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우 2~4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다. 

다음으로 투자용 융자를 잘 받기 위해서는 예상 렌트수입이 많은 주택을 고르는 것이 좋다. 이는 당연한 얘기 같지만 많은 사람들이 간과하는 것을 볼 수 있다. 투자용 건물의 선택에 있어서 가장 중요한 사항은 현금흐름이라고 볼 수 있다. 좋은 위치의 비싼 건물보다는 위치는 다소 떨어지더라도 현금흐름이 양호한 건물이 더 좋다고 볼 수 있다. 

마지막으로 투자용 주택융자와 관련, 주의할 사항은 이자율과 융자비용, 즉 포인트에 관한 사항이다. 투자용 주택에 대한 융자는 주거주용 주택 융자보다 리스크비용을 많이 산정해 손님들로 하여금 높은 포인트, 즉 많은 비용을 납부할 것을 요구한다. 

일반적으로 포인트는 이자율을 낮추기 위해 손님이 지불하는 비용으로 손님의 선택사항인 경우가 많지만, 요즘 투자용 융자에 있어서는 포인트를 1~2% 지불해야만 융자를 받을 수 있는 실정이다. 

이렇게 투자용 융자는 주거주용 융자에 비하여 자금 출처, 수입 계산, 다운페이먼트 정도, 신용점수등 모든 면을 더 까다롭게 살펴볼 뿐만 아니라 포인트와 수개월치에 해당하는 잉여자금등 예상보다 훨씬 많은 자금이 필요하기 때문에 철저한 준비가 필요하다.

문의 (213) 393-6334