렉스 유 CBRE Korea 대표

샌디에이고의 산업용 부동산 시장이 2024년 4분기에도 여전히 도전적인 환경 속에서 균형을 유지하고 있다. 

공실률과 가용률이 증가했지만, 임대 활동은 안정적으로 유지되었고, 일부 지표들은 시장이 점진적으로 회복할 가능성을 보여주고 있다.

4분기 샌디에이고의 산업용 부동산 가용률은 8.7%로 60bps(0.6%) 상승했으며, 이는 3분기 40bps 상승에 이어진 것이다. 총 공실률도 6.2%로 증가했지만, 이는 여전히 역사적 평균과 비교하면 상대적으로 안정적인 수준이다. 특히, 서브리스 가능한 공간이 3분기 대비 10bps 증가한 1.7%를 기록하며, 2009년 이후 최고치를 나타냈다. 이는 기업들이 공간을 축소하거나 재조정하는 과정에서 발생한 것으로 보이며, 시장의 구조적인 변화가 진행 중임을 시사한다.

순 흡수율(Net Absorption)은 10분기 연속으로 네거티브를 기록했지만, 점유 손실의 감소 속도는 둔화됐다. 4분기에는 -32만5518 스퀘어피트(SF)의 네거티브 순 흡수율을 기록했으나, 이는 3분기 대비 절반 이상 감소한 수치이다. 이는 시장 내 수요가 완전히 회복되지는 않았지만, 점진적으로 안정화되고 있음을 나타낸다. 

서브 마켓별로 보면, 센트럴 샌디에이고, 노스 카운티와 사우스 샌디에이고는 마이너스 순 흡수를 보인 반면, 이스트 카운티는 유일하게 21만2235 SF의 플러스 순흡수를 기록하며 상대적으로 강한 수요를 나타냈다.

임대료 측면에서는 신축 창고의 임대료가 2분기 최고 수준을 유지하며 12분기 평균을 초과하는 흐름을 보였다. 반면, 구축 창고 임대료는 2분기의 최고 수준에서 다소 하락했지만, 여전히 12분기 평균을 크게 상회하는 수준을 유지하고 있다. 4분기 기준 평균 임대료는 구축 저가 임대료가 $1.41 NNN, 신축 고가 임대료가 $1.73 NNN으로 집계됐다. 

특히, 이스트 카운티와 사우스웨스트 리버사이드에서는 임대료 상승세가 두드러졌으며, 각각 2.9%, 4.2% 증가했다. 산업용 부동산의 신규 공급량은 3분기에 7분기 만에 최저 수준으로 감소했지만, 4분기에는 두 배 이상 증가하며 3년 평균을 넘어섰다. 이는 장기적으로 공급 부족에 대한 우려를 다소 해소할 수 있는 신호로 볼 수 있다.

4분기 주요 임대거래 중 가장 큰 규모는 Stone Brewing이 Escondido에서 11만2470SF를 서브리스한 사례였으며, AleSmith Brewing(10만5636 SF)과 Mattress Firm(6만6376 SF)도 주요 임차인으로 기록됐다. 또한, General Dynamics가 Otay Mesa에서 6만4840 SF를 임대하며 국방/항공우주 분야에서의 지속적인 수요를 확인할 수 있었다.

매매시장에서도 몇 건의 대형거래가 이루어졌다. Mira Mesa의 9999 Olson Dr는 Center Capital Partners가 6200만달러에 매입했으며, San Marcos의 1152 Armorlite Dr는 Miller Unified Credit Trust가 1200만달러에 인수했다. 

샌디에이고의 산업용 부동산 시장은 여전히 불확실성이 존재하지만 장기적으로 긍정적인 전망을 유지하고 있다. 가용공간 증가로 인해 단기적으로는 공실률이 오를 가능성이 있지만 경제성장과 산업수요의 회복에 따라 시장이 점진적으로 안정을 찾아갈 것으로 기대된다. 

특히, 샌디에이고의 한정된 토지 공급과 강한 수요로 인해 중장기적으로는 공급 부족이 다시 이슈가 될 가능성이 높다.

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