렉스 유 CBRE Korea Desk 대표

부동산 투자시 가장 중요하게 고려하는 요소 중 하나는 바로 '가치 평가' 이다. 

오늘은 가치평가를 하는 세 가지 방법중 마지막인 수익성 분석 방법(Income Capitalization Approach)에 대해 다루고자 한다. 이 방법은 투자자에게 부동산으로부터 현재 발생하는 수익과 미래에 발생할 예상 수익등을 바탕으로 현재 가치를 계산하는 매우 중요한 도구이다.

수익성 분석 계산 방법은 크게 두 가지 방법으로 접근을 하는데, 직접 계산방식(Direct Capitalization)과 양도 계산방식(Yield Capitalization)으로 나뉜다. 간단하게 설명을 하면 직접 계산방식은 단기적인 수익률을, 양도 계산방식은 장기적인 관점에서 부동산의 가치를 평가하는 방법이다. 

직접 계산방식은 1년 동안 발생할 예상 순수익(NOI)을 기반으로 하여 부동산의 가치를 산정한다. 

이 방식은 가격대비 수익률(Cap Rate)을 이용해 계산되며, 시장의 현재 상태를 직관적으로 반영하는 장점이 있다.  현재 리스의 남은 기간과 테넌트의 신용도 등이 함께 고려돼야 하고, 적절한 마켓 수익률을 정하기 위해서 주변 지역에서 비슷한 건물들의 임대 및 매매 데이타를 확보하는 것이 중요하다.  

양도 계산방식은 투자 기간 동안 발생할 것으로 예상되는 미래의 수익을 현재 가치로 환산하여 부동산의 가치를 평가한다. 이 방법은 더 장기적인 투자 수익률을 고려할 수 있으며, 보다 복잡한 분석을 요구한다. 일반적으로 투자자들의 전형적인 부동산 보유기간(5년, 7년, 10년 등)을 산정하고 예상되는 미래의 수익률을 디스카운트해서 현재의 가치를 적용하여 거래가격을 산정하는 방법이다. 

이 방법의 유리한 점은 투자 후의 수익률이 1년치만이 아닌 매년 수익률을 산정해내기 때문이고, 장기적인 관점에서 투자 수익률을 미리 계산할 수 있고, 예상 투자 종료 시점을 정하고 투자에 들어갈 수 있는 장기적인 투자 계획 설정이 용이하다.  하지만 적용되는 디스카운트 비율이 브로커나 감정사들의 계산식에 따라 다소 차이가 날 수 있다.

가치 평가 과정에서는 이 두 가지 방법을 상황에 맞게 적용해야 한다. 

예를 들어 정확한 시장 비교 데이터가 있고 유사한 수익률을 기대할 수 있을 때는 직접 계산방식이 유리할 수 있다. 직접 계산방식과 저번주에 설명한 거래가격 비교 방법을 함께 섞어서 사용을 한다면 가장 정확한 현재 가치를 찾을 수 있다. 반면, 비교 데이터가 부족하거나 장기적인 수익 예측이 중요할 때는 양도 계산방식이 더 적합할 수 있다.

부동산 가치 평가는 다양한 변수와 시장 조건을 고려해야 하는 복잡한 과정이다. 

따라서 투자자는 정확하고 다양한 정보를 접근할 수 있는 전문가와 상의하여, 시장 동향, 예상 수익률, 그리고 투자 리스크를 종합적으로 평가한 후 투자 결정을 내리는 것이 현명하다. 모든 부동산 전문가가 본인의 부동산에 맞는 정보를 가지고 있는 것이 아니기 때문에 내가 소유한 부동산의 특성을 잘 이해하고, 올바른 정보 제공 및 조언을 해줄 수 있는 전문가를 만나는 것은 부동산 가치 평가에 도움이 되는 것을 넘어, 투자의 성공 가능성을 크게 높이는 중요한 요인이다.

3주간에 걸쳐 부동산 가치 평가를 하는 3가지 방법에 대해서 알아보았다. 

부동산 전문가의 의견을 무조건적으로 받아들이기 전에 제공받은 정보를 직접 분석해 보고, 전문가의 의견을 이해할 수 있는 것이 투자자로서 반드시 필요한 부분이다. 부동산 투자의 성공을 위한 첫걸음은 현재 부동산의 가치를 정확히 인지하는 것에서 부터 시작된다. 

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com