매뉴얼 언더라이팅은 무엇인가

모기지를 신청할 때 보통 컴퓨터가 기본적인 ‘언더라이팅(underwriting)’을 담당하게 된다. 언더라이팅이란 신청자의 재정관련 데이터를 심사해 융자를 해줄지 말지 결정하는 것을 말한다. 하지만 항상 컴퓨터 알고리즘이 언더라이팅을 책임지지는 않는다. 때론 사람이 직접 언더라이팅을 하는데 이를 ‘매뉴얼 언더라이팅’이라고 부른다.

◇매뉴얼 언더라이팅이란

정확히 말해 렌더에 소속된 직원이 모기지 신청자의 융자서류를 검토하는 것이 매뉴얼 언더라이팅의 핵심이다. 언더라이터는 신청자의 소득대비 부채비율(DTI), 집 가치대비 융자비율(LTV), 크레딧 히스토리, 자산규모, 소득, 고용상태 등을 꼼꼼히 점검한다.

신청자가 리스크가 크다고 판단되거나, 특별한 상황에 처해 있는 경우 렌더는 매뉴얼 언더라이팅을 실시한다. 

두 방식 모두 최종 승인이 나려면 시간이 걸리지만 컴퓨터 언더라이팅의 경우 몇 분내로 조건부 승인을 내주기도 한다. 

과거에는 모든 언더라이팅을 사람이 직접 챙겼다. 컴퓨터 언더라이팅은 렌더가 신청자의 어카운트 정보를 은행, 은퇴연금 계좌, 증권회사 등으로부터 직접 거둬들이며 세금보고 서류도 바로 액세스 한다. 이 때문에 조건부 승인절차가 수분 안에 진행된다. 일부 렌더는 컴퓨터와 사람을 혼합하는 ‘블렌디드 언더라이팅(blended underwriting)’을 실시하기도 한다. 

◇매뉴얼 언더라이팅, 언제 실시하나

신청자가 특별한 상황에 처한 경우 컴퓨터 언더라이팅을 하기가 어려울 수도 있다. 렌더는 이런 이유로 매뉴얼 언더라이팅을 선택한다. 신청자가 크레딧 히스토리가 없거나 크레딧 관련 데이터가 절대적으로 부족한 경우, 과거에 집을 차압당했거나 파산신청을 한 기록이 있는 경우, DTI가 높은 경우 등이 이에 해당한다.

◇어떻게 작동하나

매뉴얼 언더라이팅은 컴퓨터 작업보다 시간이 더 많이 걸린다. 보통 렌더는 신청자로부터 은행 스테이트먼트, 세금보고 서류, 임금명세서, 증권사 스테이트먼트, 재직증명서, 자산증명서 등을 요구한다. 만약 언더라이터가 추가로 질문하는 것이 있으면 솔직하게 답변해야 한다. 그런 다음 승인이 나거나 거절 통보를 받을 때까지 기다리면 된다. 

구성훈 기자