모기지금리는 홈바이어에게 절대적인 영향을 끼친다. 집을 사려고 마음먹었다면 크레딧을 잘 관리하는 등 꼼꼼하게 준비해야 한다. /AP

올해 고정 모기지금리 향방은

연방준비제도 정책, 인플레이션 등이 영향 미쳐

꼼꼼한 렌더 비교쇼핑, 크레딧 기록 좋아야 유리

모기지 금리는 홈바이어들에게 큰 영향을 끼친다. 지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 6.74%를 기록, 일주일 전의 6.88%보다 소폭 하락했다. 한때 모기지금리가 8%에 달했던 점을 고려하면 현 금리는 많이 떨어진 셈이다. 올해 모기지금리가 어떤 방향으로 움직일지 예측해 본다. 

◇금리가 상승하는 원인

모기지금리가 오르는 데는 몇 가지 이유가 있다.

첫째 채권시장에서 모기지 보증 증권에 대한 수요에 따라 이자율이 결정된다. 홈오너들의 모기지 페이먼트 연체율이 상승할 것으로 예상되면 투자자들이 주택시장 진입을 꺼리게 되며 이로 인해 금리가 상승한다. 

둘째, 중앙은행인 연방준비제도(연준)의 정책이다. 연준은 물가를 안정시키면서 고용을 극대화하는 것이 목적이다. 이를 달성하기 위해 연준은 기준금리(federal funds rate)를 조정한다. 연준이 기준금리를 올리면 궁극적으로 모기지 금리가 상승한다.

셋째, 인플레이션이다. 적당한 인플레이션은 경제 성장을 촉진시키지만 지나친 물가상승은 돈의 가치를 크게 떨어트린다. 연준이 기준금리를 인상하면 돈을 빌리는데 더 큰 비용이 들며, 이 때문에 소비가 위축되고 물가가 하락한다.

넷째, 경제 성장이다. 경제가 성장하면 대체로 좋지만 이 또한 지나치면 독이 된다. 경제가 피크를 치면 실업률이 낮아져 고용주들이 직원을 구하는 것이 어렵다. 따라서 임금이 상승하며 이로 인해 물가가 오르고 모기지금리도 상승한다. 

◇어떻게 결정되나

앞서 언급한 대로 주택시장, 경제상황, 연준의 정책, 인플레이션 등이 모기지금리를 결정하는 주 플레이어들이다. 

이 외에 모기지를 필요로 하는 사람의 ‘재정상태’에 따라 금리가 정해지기도 한다. 이는 개인이 얼마든지 콘트롤 할 수 있는 부분이다. 렌더는 크레딧스코어, 다운페이먼트 금액, 홈에퀴티 규모 등을 고려해 개인이 얻을 수 있는 모기지금리를 결정한다. 

일반적으로 다운페이먼트를 많이 하거나, 재융자시 홈에퀴티가 많이 쌓여 있을 경우 렌더는 금리를 낮게 책정한다. 또한 홈바이어가 주거주용(primary residence) 으로 집을 살 때 더 낮은 금리를 적용받을 수 있다. 

◇2023년에는 어떻게 움직였나

지난해 고정 모기지금리는 꾸준한 상승세를 나타냈다. 

하지만 연준이 올해 기준금리를 인하할 것이라고 밝히면서 금리가 하락세로 돌아섰다. 지난해 8%까지 치솟았던 금리가 6% 중반대로까지 하락한 것이다. 2023년 초반 30년 고정 모기지금리는 6.48%, 중반 6.67%, 후반 6.61% 였다. 

◇2024년 전망은

모기지금리를 예측하는 것은 불가능에 가깝다고 전문가들은 말한다. 

전문가의 예측이나 일반인의 전망이 크게 다르지 않다. 올해 말 30년 고정 모기지금리 전망은 프레디맥 6~7%, 패니매 6.5%, 전미모기지은행가협회(MBA) 6.1%, 전미주택건설업자협회 6.77% 등이다. 

◇가장 낮은 모기지금리 얻는 방법은

모기지 금리를 둘러싼 불확실성이 계속되고 있는 상황이긴 하지만 곧 내집 마련에 나설 계획이라면 몇 가지 조치를 통해 좋은 금리를 얻을 수 있다고 전문가들은 강조한다. 

우선 꼼꼼한 ‘렌더 쇼핑’을 하는 것이다. 명성이 높은 렌더 몇 곳을 찾아서 연락을 취하고 가장 낮은 이자율을 제공할 수 있는 렌더를 선택한다. 물론 바이어의 재정 프로파일을 바탕으로 금리는 결정된다. 

렌더를 결정하는대로 모기지 사전승인 레터(pre-approval letter)를 받아 둔다. 융자 사전승인 레터를 확보한 후 홈쇼핑에 나서야 한다. 가능하면 이자율 ‘락인(rate lock)’을 하는 것도 좋다. 이를 통해 마켓 상황에 관계 없이 45일동안 락인 한 금리를 보장받게 된다. 

구성훈 기자