전국적인 매물부족 현상이 당분간 지속될 것으로 보인다. 집값이 크게 떨어질 일은 없을 전망이다. /AP

향후 5년간 미국 부동산 시장 전망

전국적 매물부족 현상 당분간 지속

내년에 30년 고정 모기지금리 6% 수준으로

지난 수년동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇년 전에는 낮은 모기지금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지금리가 지속적으로 상승해 현재 20년래 최고치를 기록중이다. 그럼에도 불구하고 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해본다.

◇모기지금리 하락 전망 

전미부동산중개인협회(NAR) 로렌스 윤 수석 경제분석가는 “2024년 한해동안 30년 고정 모기지금리는 7%대에서 왔다갔다 할 것으로 보인다”며 “앞으로 2년 안에 금리가 5.5~6% 수준으로 떨어질 것으로 예상한다”고 말했다. 다른 주택시장 전문가도 “2024년 6월 또는 7월까지 30년 고정 모기지금리가 6% 수준으로 내려갈 것”이라고 내다봤다. 

지금 고정 모기지금리가 너무 높은 수준이기 때문에 내년 한해동안 많은 바이어들이 변동금리 모기지(SRM)에 관심을 가질 것으로 예측됐다. 이 시기가 지나면 바이어의 90% 이상은 다시 전통적인 30년 고정금리 모기지로 돌아올 것이라고 전문가들은 분석했다. 

◇주택가격은 큰 변동 없을 듯

NAR에 따르면 지난 10월 현재 미국 내 기존주택 중간가격은 39만1800달러, 신규주택 중간가격은 40만9300달러이다. 윤 수석 경제분석가는 “2024년 한해동안 전국 주택 중간가격은 거의 변하지 않을 것”이라며 “많아야 5% 수준에서 오르거나 내릴 것으로 보인다”고 말했다. 

그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 윤 수석 경제분석가는 전망했다. 캘리포니아주는 모기지금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 그러나 향후 5년동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 

◇주택시장 ‘크래시(crash)’ 올까

윤 수석 경제분석가는 “2024년 전국적으로 주택판매량은 최저치로 떨어질 것”이라며 “내년 미국에서 약 530만채의 주택이 판매될 것으로 본다”고 말했다. 전문가들은 2027년이 되면 주택판매량이 600만채로 상승할 것으로 내다봤다. 비록 고정 모기지금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다. 주택가격이 5~10% 하락한다고 해도 크래시와는 거리가 멀다는 것이다. 

윤 수석 경제분석가는 “주택시장 크래시는 공급과잉에서 비롯된다”며 “매물이 크게 부족하기 때문에 30%이상 집값이 폭락하는 일은 없을 것”이라고 말했다. 주택 수요와 공급이 비슷해질 때까지 최대 5년은 걸릴 것이라는 분석이다. 매물부족 뿐만 아니라 렌더들의 모기지 심사기준 강화도 주택시장 크래시를 막는 요인 중 하나이다. 

◇바이어 마켓은 언제쯤

매물부족 현상이 해소되지 않는 한 당분간 셀러가 유리한 마켓은 계속될 것으로 보인다. 

그러나 다른 의견도 있다. 부동산 전문 매체 ‘홈라이트’의 캐롤라인 피니 편집장은  “이미 바이어 마켓으로 전환은 시작됐다”며 “부동산 에이전트의 51%만 아직 셀러가 유리한 마켓이라고 생각한다”고 전했다. 몇 년 뒤 수요와 공급이 조화를 이룰 것이라고 피니 편집장은 말했다.

◇새집, 어느 지역에서 많이 지어질까

주택시장 전문가들은 인구가 계속 증가하는 텍사스, 테네시, 노스캐롤라이나, 사우스캐롤라이나, 플로리다주 등에 신규주택 건설 붐이 일어날 것이라고 예상했다. 당분간 남부 주들이 주택건설 붐을 주도할 것이라는 얘기다. 

◇주택구입 준비는 어떻게

가장 중요한 것은 자금이다. 내집 마련을 원하지만 수입이 넉넉하지 않은 경우 어떻게 해서라도 인컴을 늘릴 생각을 해야 한다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다.

크레딧점수를 높이고, 불필요한 지출을 줄이는 습관을 들이는 것도 중요하다. 구입하길 원하는 집이 위치한 동네나 도시에 대해 리서치도 꾸준히 해야 한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com