모기지 재융자의 장단점 

많은 홈오너들이 월 모기지 페이먼트를 줄이기 위해 재융자(refinance)를 한다. 보통 재융자는 현재 보유한 이자율보다 낮은 금리를 적용받으며, 기존 상환기간을 그대로 유지하거나 기간이 더 짧은 상품을 택한다. 재융자의 장단점을 살펴본다.

◇장점

만약 30년 상환 모기지를 20년 또는 15년 모기지로 재융자할 경우 집을 더 빨리 ‘내집’으로 만들 수 있다. 이 경우 에퀴티가 더 빠른 속도로 쌓이며 주머니에서 나가는 이자를 줄일 수 있다. 굳이 상환기간이 줄어들지 않더라도 더 낮은 이자율을 적용받으면 돈을 절약할 수 있다. 예를 들면 20만달러를 4%에 융자받을 경우 2년동안 나가는 이자는 1만5728달러이다. 

30년간 페이먼트를 낼 경우 주머니에서 나가는 총 이자금액은 14만3739달러이다. 그런데 2년 뒤 3.5%의 금리를 적용받아 재융자를 한다고 치자. 

이 경우 남은 밸런스 19만2812달러를 융자받는 셈이며 30년동안 갚으면 주머니에서 나가는 이자 총액은 11만 8880달러이다. 재융자 전 2년동안 나간 이자를 더해도 총 이자금액은 13만4608달러가 된다. 결국 9131달러를 절약하게 된다. 

변동금리 모기지(ARM)를 고정금리 모기지(FRM)으로 재융자하면 30년동안 매달 동일한 금액의 페이먼트를 내게 된다. 다달이 나가는 돈의 규모를 예측할 수 있기 때문에 장기적인 재정플랜을 세우는데 도움이 된다. 

◇단점

재융자를 할 때도 ‘비용(cost)’이 든다. 보통 융자금액의 2~3% 정도를 클로징비용으로 생각해야 한다. 재융자를 하면 장기적으로 도움이 되는 것이지 단기적으로는 손해를 볼 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 

30년 모기지를 15년 모기지로 변경할 경우 상환기간은 줄어들지만 월 페이먼트가 크게 늘어날 수 있다. 더 낮은 이자율을 적용받아도 마찬가지다. 따라서 이런 모기지의 페이먼트를 감당할 수 있는지 본인의 소득을 따져봐야 한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com