백업 오퍼가 대기중인 사실을 아는 바이어는 주택구매를 서두를 가능성이 높다. /AP

'백업 오퍼'의 성격과 장단점

프라이머리 오퍼 깨지면 정식 오퍼 등극

바이어는 인스펙션 컨틴전시 첨부 바람직

꿈에 그리던 드림홈을 찾았는데 다른 바이어가 벌써 오퍼를 제출했다. 하지만 이 상황에서 집을 포기해야 하는 것은 아니다. 주택매매 과정에서 이런 저런 이유로 딜이 깨질 수 있기 때문이다. 따라서 바이어는 ‘백업 오퍼(backup offer)’를 준비할 필요가 있다. 백업 오퍼에 대해 자세히 알아본다. 

◇백업 오퍼란 무엇인가

만약 어떤 바이어가 먼저 제출한 오퍼를 셀러가 받아들이지 않거나, 다른 이유로 매매가 성사되지 않을 경우 셀러는 다른 바이어에게로 눈을 돌릴 수밖에 없다. 이 때 백업오퍼가 등장한다. 백업 오퍼는 일반 오퍼와는 달리 프라이머리 오퍼가 깨졌을 때 정식 오퍼로 받아들여진다. 만약 셀러가 백업오퍼를 수락하면 바이어는 일정액의 계약금을 에스크로 어카운트에 입금해야 한다. 

◇바이어나 셀러가 백업 오퍼를 포기할 수 있나

백업오퍼를 정말 집을 살 의향이 있을때만 제출하는 것이 바람직하다. 이유에 상관없이 오리저널 딜이 깨졌을 경우 곧바로 백업오퍼를 제출한 바이어가 우선권을 확보하게 된다.

매매계약서에 포함된 내용에 따라 바이어 또는 셀러는 페널티 없이 백업오퍼를 포기할 수 있다. 

◇백업 오퍼 접수는 어떻게

백업오퍼는 오리지널 오퍼와 성격이 흡사하다. 셀러가 오퍼를 수락하는 방식도 똑같다. 

로컬 마켓을 잘 알고 경험이 많은 부동산 에이전트의 도움을 받는 것을 추천한다. 백업오퍼 금액을 정하는 것은 매우 까다롭다. 

만약 홈오너들이 매물로 내놓은 집들이 오랜기간 팔리지 않는 ‘바이어 마켓’인 경우 리스팅가격 또는 그 가격보다 약간 낮은 가격에 백업 오퍼를 제시하는 것이 현명하다.

반면 괜찮은 집을 손에 넣기위해 복수의 바이어가 경쟁을 벌이는 ‘셀러 마켓’에서는 리스팅가격보다 높은 가격에 백업 오퍼를 접수해야 한다. 일반적으로 백업 오퍼 또한 프라이머리 오퍼처럼 강력해야 한다. 오퍼를 제출하기 전에 렌더로부터 모기지 사전승인 레터를 받아두고, 매매계약서에 각종 조건을 첨부하는 컨틴전시를 제한하는 것이 도움이 된다. 

◇바이어가 고려해야 할 사항은

제대로 된 백업 오퍼는 프라이머리 오퍼가 깨졌을 때 효력이 발생한다. 바이어는 심사속고해서 백업 오퍼를 넣을지 말지 결정해야 한다. 만약 해당 주택을 매입하려는 바이어 간 경쟁이 치열할 경우 프라이머리 오퍼를 넣은 바이어가 매매절차를 진행시켜 클로징 할 가능성이 높다. 프라이머리 오퍼를 넣은 바이어가 백업 오퍼가 대기중이라는 사실을 알게 될 경우 이에 자극받아 구매를 더욱 서두를 수 있다. 

백업 오퍼를 넣고나서 계속 홈쇼핑을 하는 것이 좋다. 말 그대로 백업 오퍼이기 때문이다.

만약 백업 오퍼를 제출한 후 프라이머리 오퍼가 깨지면 그 이유를 파악할 필요가 있다. 바이어가 모기지론을 취득하지 못하거나 마음이 변해서 딜을 취소했으면 크게 걱정하지 않아도 된다. 그러나 주택에 대한 결정적인 결함 때문에 딜이 깨졌다면 문제가 될 수 있다. 

이 때문에 백업 오퍼를 제출하는 바이어도 인스펙션 컨틴전시를 계약서에 포함시키는 것이 바람직하다. 

◇셀러가 고려해야 할 사항은

백업 오퍼가 있다는 것은 셀러 입장에서 일종의 ‘보험’을 든 것과 마찬가지다. 첫 바이어가 집을 사지 않게 되면 다른 바이어가 대기하고 있는 것이다. 또한 백업 오퍼가 있다는 사실을 깨달은 프라이머리 바이어는 어떻게든 집을 사려고 달려들 가능성이 높다.

그러나 ‘마켓 리스크’도 고려해야 한다. 프라이머리 바이어가 딜을 포기하고 바이어와 셀러가 백업 오퍼에 최종 서명할 때까지 주택가격이 오르거나 내린다면 바이어 또는 셀러가 손해보는 장사를 할 수 있다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com