깡통 모기지, 재융자 가능한가

일부 홈오너들은 주택시세보다 남은 모기지밸런스가 더 큰 ‘깡통 모기지(underwater mortgage)’를 보유하고 있다. 홈 밸류가 하락하거나, 홈오너의 부채가 크게 늘어날 경우 깡통 모기지를 떠안게 된다. 이 경우 집을 판매하는데 어려움을 겪을 가능성이 높다. 깡통 모기지를 재융자(refinance) 하는게 가능한지 살펴본다.

◇과연 가능한가

깡통 모기지를 가지고 있을 경우 에퀴티(equity)가 전혀 없기 때문에 재융자를 받는 것이 어려울 수 있다. 렌더들은 대체로 에퀴티를 보유한 홈오너에게 재융자를 해주기 때문이다. 그렇다고 아예 불가능한 것은 아니다.

가장 먼저 홈오너가 해야 할 일은 모기지가 실제로 깡통인지 확인하는 것이다. 로컬  브로커나 부동산 에이전트에게 홈밸류를 뽑아달라고 부탁하거나 정식으로 주택감정을 받아본다.

깡통 모기지를 보유하고 있다는 사실이 확인되면 렌더와 접촉해 가능한 플랜이 있는지 알아본다. 여기서 중요한 것은 ‘문제가 있는 모기지(problem mortgage)’를 전문적으로 취급하는 직원과 상담하는 것이며, 어떤 옵션을 행사할 수 있는지 물어본다. 일부 렌더는 컨벤셔널 모기지에 한해 깡통 모기지 보유자들에게 재융자를 해주기도 한다.

◇어떤 종류의 재융자 프로그램이 있나

만약 현재 가지고 있는 모기지가 연방주택국(FHA)론인 경우 FHA Streamline Mortgage가 해결책이 될 수 있다. 이 상품은 주택감정을 요구하지 않기 때문에 깡통 모기지를 보유한 홈오너에게 도움을 줄 수 있다. 

가지고 있는 모기지가 연방농무부(USDA) 융자인 경우 USDA Streamline Assist Refinance를 통해 재융자를 신청할 수 있다. 에퀴티가 없어도 가능하며 홈인스펙션이나 주택감정이 필요 없다. 

◇재융자의 장점은

깡통 모기지 재융자를 통해 월 페이먼트를 낮추거나 원금규모를 줄일 수 있다. 모기지 페이먼트를 조정하면 홈밸류에는 당장 영향이 없지만 장기적으론 깡통 모기지에서 벗어날 수 있고 결과적으로 에퀴티가 생긴다. 

구성훈 기자