렉스 유 CBRE Korea Desk 대표

이번 칼럼은 매매 과정을 소개하는 마지막 칼럼으로 에스크로의 역할과 에스크로를 통한 매매과정을 정리하도록 하겠다. 

한국 부동산 매매 과정에는 없는 에스크로는 한국에서 온 투자자들에게는 생소한 과정이다. 한국은 부동산 매매계약서를 작성하기 전에 건물을 확인하고, 서명을 하면 등기가 넘어가게 된다. 하지만 미국은 매매계약서를 작성하고 에스크로에 들어가서 건물 상태를 확인하고 은행에서 융자를 받는 과정을 거쳐서 구매 과정을 마치게 된다. 

따라서 매매계약서를 작성한 후 평균 60일 정도의 에스크로 기간을 갖게 되고, 이 기간 중에는 매매가 취소될 수 있다. 에스크로는 쉽게 바이어가 매매를 위한 부동산 실사 과정 중에 셀러의 변심에 의한 계약파기 및 금액인상 등의 요구로부터 바이어를 보호해 주는 장치이다. 

매매계약서를 작성하기 전까지는 셀러가 바이어들을 선택하지만, 에스크로가 들어가고 난 후에는 셀러는 바이어에게 매매계약서 내용 외의 다른 요구조건을 제시할 수 없다. 셀러와 바이어는 구매대금 전달 등 매매와 관련된 모든 사항을 에스크로를 통해서 이루어야 한다.

에스크로의 가장 큰 역할은 셀러에게 등기이전 서류(Grant Deed)에 서명을 받아서 가지고 있다가 바이어의 구매대금이 모두 에스크로 계좌에 들어오면 Grant Deed를 카운티등기소에 등기를 하고 확인이 된 이후 셀러에게 바이어에게 받은 구매대금을 전달해 주는 역할을 한다.

에스크로가 중간에서 등기와 구매대금을 확인을 해주는 역할을 하기 때문에 셀러와 바이어는 건물을 주고 돈을 받는 매매의 가장 중요한 부분에 대해서는 걱정을 하지 않아도 된다.

에스크로 기간동안 셀러는 바이어가 건물의 상태를 확인과 융자은행에서 요구하는 서류들에 대해서 성실하게 답변과 도움을 주어야 할 의무가 있다. 또한 셀러는 에스크로 오피서와 현재 건물을 담보한 채무에 대한 상환에 대해 필요한 서류를 작성하고 융자은행 혹은 채무자에게 상환되어질 것이라고 미리 알린다.

바이어는 실사 기간을 거치면서 융자가 최종 결정이 된 후 론 컨틴전시를 종료하고 실사를 마무리하면서 본격적인 에스크로 클로징 단계에 접어들게 된다. 클로징 기간은 보통 15일을 정하는 경우가 많는데 이는 융자기관이 융자서류(Loan Document·론닥)를 준비하는데 내부적으로 필요한 시간 등을 고려하여 책정한 것이다. 

클로징 기간에 바이어는 융자기관과 협의했던 다운페이먼트를 에스크로에 디파짓하는데 디파짓 액수는 에스크로 오픈했을 때 초기 디파짓 금액을 포함하여 에스크로 진행 비용 등을 고려한 Estimate Closing Statement를 에스크로 오피서가 바이어에게 전달한다.

론닥 사인 후 일주일 안에 바이어의 디파짓과 융자기관의 융자금이 에스크로회사로 입금이 된다. 

모든 금액이 입금된 후, 타이틀회사를 통해 명의를 셀러에서 바이어로 옮기게 되고, 셀러에서 바이어로 명의가 이전되는 것을 확인하는 과정을 Confirmation이라고 부른다. 

에스크로 오피서는 송금이 들어왔다 하더라도 위의 등기이전 확인(Confirmation) 절차를 거쳐야 만 에스크로를 클로징할 수 있다. 바이어에게 부동산 등기이전이 확인된 직후 바로 셀러는 에스크로를 통해서 판매대금을 받게 되면서 에스크로는 종료하게 된다. 

문의 (213) 613-3137, lex.yoo@cbre.com