높은 모기지금리에도 불구하고 주택가격은 하락하지 않고 있어 많은 주택구입자들을 허탈하게 만들고 있다. /AP

2024년 주택시장 '크래시' 할까

2023년 11월 현재 전국 주택 중간가격 38만 7000달러

재고량 3.5개월치 불과, 5~6개월치는 돼야 건강한 마켓

집을 사고 싶은 사람은 많은데 주택가격은 떨어질 기미를 보이지 않는다. 23년래 최고치 수준인 30년 고정 모기지금리도 집을 끌어내리기에는 역부족인 것 같다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 11월 현재 미국 내 중간 주택가격은 38만 7000달러로 전년 동기대비 4% 상승했다. 2024년 한해동안 주택가격이 어느 방향으로 움직일지 진단해본다.

◇전문가들 “집값 폭락은 없다”

로렌스 윤 NAR 수석 경제분석가는 “주택시장 경기 침체는 끝났다”고 단언한다. 

모기지 업체 ‘뉴 아메리칸 펀딩’의 릭 아르비엘로 대표는 “올해 주택가격 하락은 없을 것”이라며 “가장 큰 이유는 매물이 절대적으로 부족하기 때문”이라고 말했다.

부동산 전문 사이트 ‘질로우 닷컴’의 스카일러 올슨 수석 경제분석가는 “올해도 주택가격 상승세는 계속될 것으로 보인다”며 “셀러에게는 좋은 소식이지만 첫 주택구입자들은 도전적인 상황에서 벗어나기 어려울 것”이라고 말했다. 

타이틀 보험회사 ‘퍼스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션’의 마크 플레밍 수석 경제분석가는 “지금도 셀러보다 바이어가 더 많은 마켓이 펼쳐지고 있다”며 “주택공급이 여전히 부족하다”고 말했다. 부동산 전문업체 ‘리맥스(RE/MAX)’의 데이브 리니거 창업자는 “많은 바이어들이 고정 모기지금리가 하락하길 기다리고 있는데 금리가 떨어지면 더 많은 바이어가 시장에 진입하게 돼 집값이 상승할 것”이라고 내다봤다. 

◇주택가격, 떨어져도 하락폭 크지 않다

대부분 전문가들은 집값 폭락(crash)은 없으며, 집값이 떨어지더라도 시장에 큰 충격은 주지 않을 것이라고 예상했다. 주택가격이 폭락한 15년 전보다 홈오너들의 재정이 더 탄탄하다는 게 전문가들의 분석이다. 평균적인 홈오너는 크레딧스코어가 최상급이며 너도나도 집에 에퀴티가 두둑이 쌓여 있다. 또한 많은 홈오너들은 아주 낮은 이자율을 적용받아면서 매달 모기지 페이먼트를 낸다. 

주택시장이 ‘쿨 다운’한 것은 맞다. 높은 가격 때문에 실제 주택매매건수와 주택재고량은  큰폭으로 감소했다. 3%미만의 고정금리를 적용받고 있는 홈오너 중 대부분은 당장 집을 팔 의향이 없다. 윤 수석 경제분석가는 “2008년~2012년 일어났던 하우징 마켓 크래시는 다시 찾아오지 않을 것”이라며 “리스크가 큰 서브프라임 모기지가 없고, 주택 과잉공급도 없기 때문”이라고 말했다. 

◇주택재고량 5~6개월치는 되어야 건강한 마켓

한 전문가는 “주택재고량이 5~6개월치는 되어야 균형 잡힌 마켓이라고 할 수 있다”며 “낮은 재고량 때문에 좋은 집이 나오면 바이어간에 치열한 비딩경쟁이 벌어진다”고 전했다. NAR데이터에 따르면 지난해 11월 현재 미국 내 주택재고량은 3.5개월치에 불과해 매우 타이트한 상황으로 파악됐다. 2022년 초에는 재고량이 1.7개월치에 불과했다.

수년 전 주택시장 침체가 닥쳤을 때 홈빌더들은 일제히 신규주택 건설을 중단했다. 이로 인해 주택건설이 2007년 경기침체 이전 수준을 회복하지 못했다. 현재 많은 빌더들이 새집을 짓고 있지만 수요를 따라잡기에는 역부족이다. 지금 주택수요는 매우 강하다.

팬데믹 기간 홈오너들은 더 큰 집을 사기위해 경쟁적으로 집을 매물로 내놓았고, 밀레니얼 세대를 중심으로 주택시장이 뜨거웠다. 지금은 모기지 융자에 대한 심사도 더 깐깐해졌다.

크레딧기록이 완벽에 까까워야 모기지론을 얻을 수 있는 시대가 도래했다고 전문가들은 말한다. 2023년 3분기 현재 모기지 취득에 성공한 바이어들의 평균 크레딧점수는 770점에 달했다. 주택차압도 크게 줄었다. 홈오너들은 너도나도 두둑한 에퀴티를 보유하고 있기 때문이다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaiy.com