강력한 셀러스 마켓이 지속되는 가운데 바이어들은 비딩에 참여하기 앞서 철저한 전략을 수립해야 한다. /AP

바이어가 비딩 과정에서 피해야 할 실수들

가진 돈 100% 투입하면 곤란, 여유자금 비축 필요

'에스컬레이션 클로즈' 사용하면 비딩 콭트롤하기 힘들어

괜찮은 집이 매물로 나오면 여러명의 바이어들이 매입경쟁을 벌이는 뜨거운 셀러스 마켓이 지속되고 있다. 이로 인해 셀러가 책정한 리스팅가격보다 집이 더 비싸게 팔리는 현상이 나타나고 있다. 바이어 입장에서 경쟁자들과 비딩 전쟁에 돌입하기 전 효과적인 전략을 세우는 게 필수라고 전문가들은 강조한다. 지금처럼 ‘크레이지’한 마켓에서 바이어들이 비딩 과정에서 자주 저지르는 실수들을 짚어본다.

◇가진 돈 100% 털어넣기

워싱턴주 시애틀을 기반으로 하는 부동산 에이전트 릴리 레이는 “요즘 매물로 나온 집들이 리스팅가격보다 수만달러 비싼 가격에 팔리는 일이 허다하다”며 “일부 바이어들은 예산의 100%를 오퍼가격으로 제시하는데 이는 현명하지 않은 전략”이라고 조언했다. 레이는 “바이어가 추가자금을 들여 집 안팎의 각종 문제점들을 해결해야 할 수도 있기 때문”이라고 말했다. 

또한 렌더가 실시하는 주택감정을 통해 감정가가 리스팅가격보다 낮게 나올 가능성도 있다. 이럴 경우 바이어는 집을 사기위해 더 많은 다운페이먼트를 지불해야 한다. 어느 정도 여유자금을 비축해둬야 한다는 얘기다. 전문가들은 실제로 지불할 수 있는 집값의 10~40%를 여유자금으로 비축할 것을 권한다.

◇”지금 살고 있는 집 팔아야 한다” 컨틴전시 제시하기 

라스베이거스에서 활동하는 부동한 투자자 글렌 레인스는 “바이어가 지금 살고 있는 집을 팔아야 매물로 나온 집을 구입할 수 있다는 컨틴전시를 셀러에게 제시하는 것은 비딩경쟁에서 승리하는데 도움이 되지 않는다”며 “셀러는 불확실성을 최대한 제거하고 싶어한다”고 말했다. 

따라서 비딩에 참여하기 전 렌더로부터 모기지 사전승인을 꼭 받아두고, 현재 소유한 집을 팔아야 새 집을 살 수 있다는 내용의 컨틴전시는 잊어버리는 것이 현명하다고 전문가들은 말한다. 

◇홈인스펙션 컨틴전시 없이 비딩하기

한 주택시장 전문가는 “일부 바이어들은 집을 너무 사고싶은 나머지 홈인스펙션 컨틴전시도 포기한다”며 “여러명의 바이어들이 집 한채를 두고 경쟁하는 상황에서 바이어가 포기해야 할 것들이 있지만 홈인스펙션 컨틴전시는 그중 하나가 아니다”라고 말했다. 

◇두 번째 기회를 잡을 것이라고 착각하기

바이어가 첫 비딩에서 실패한 후 다시 한번 비딩을 할 수 있을 것이라고 생각하면 오산이다. 전문가들은 가능하면 첫 번째 비딩이 처음이자 마지막 비딩이라고 여기는 자세가 필요하다고 강조한다. 

◇’최상이면서 최종 오퍼’ 용어 사용하기

셀러가 한 바이어를 선택하기 전까지는 비딩 전쟁은 끝나지 않는다. 코네티컷주를 기반으로 하는 부동산 에이전트 토드 밀러는 “바이어는 최상이면서 최종 오퍼(best and final offer)라는 용어를 쓰지 않는 것이 좋다”며 “이 용어를 쓰고 난 뒤 두 번째 오퍼를 제시하면 셀러 측은 바이어의 진정성을 의심하게 될 것”이라고 말했다. 

또 다른 부동산 에이전트는 “셀러가 오퍼가격만 보고 바이어를 정하는 것은 아니다”며 “클로징 날짜, 다운페이먼트 규모, 까다로운 컨틴전시 존재 여부 등이 셀러의 결정에 영향을 끼치는 요소들”이라고 지적했다. 

◇에스컬레이션 클로즈 사용하기

‘에스컬레이션 클로즈(escalation clause)’는 요즘처럼 바이어 간 경쟁이 심할 때 사용하는 전략 중 하나이다. 바이어가 오퍼를 냈는데 다른 바이어가 더 높은 금액을 오퍼를 쓰면 일정금액 만큼 오퍼가격을 더 올리겠다는 의사표시이다. 에스컬레이션 클로즈를 쓰게 되면 바이어 본인은 물론 에이전트까지 비딩을 콘트롤하기 어려워질 수 있다. 또한 오퍼가격외에 컨틴전시 등 셀러의 결정에 영향을 끼칠 수 있는 다른 요소들의 중요성이 떨어지는 결과를 초래한다. 

◇집의 진정한 가치 무시하기

일부 바이어들은 집의 진정한 가치를 무시하고 리스팅가격보다 더 높은 오퍼를 제시하기를 꺼린다. 

어떤 셀러는 비딩 경쟁을 유도하기 위해 집의 진정한 가치보다 낮은 리스팅가격을 책정한다. 이를 통해 자연스럽게 바이어들의 오퍼금액이 리스팅가격보다 높아지는 것을 기대한다. 

구성훈 기자