셀러에게 '올 캐시' 오퍼를 던지면 다른 바이어들과의 비딩경쟁에서 유리해질 가능성이 높다. 하지만 장단점을 꼼꼼히 따져본 후 본인에게 적합한 결정을 내려야 한다. /AP

주택 현찰구매의 장단점 분석

5월 한달간 전국 주택매매건수 25%가 '올 캐시'

셀러에겐 매력적, 바이어는 전체자금 집에 묶여

지난 5월 한달동안 미국에서 거래된 주택의 25%가 ‘현찰구매’ 였다는 뉴스가 엊그제 나왔다. 홈바이어 4명 중 1명은 최소 수십만달러에 달하는 집을 올 캐시로 샀다는 얘기다. 집을 현찰을 주고 사는 게 좋은 아이디어인지에 대해서는 의견이 분분하다. 당연히 장점도 있겠지만 평범한 바이어 중 대부분은 집을 현찰로 구매하기가 어려워 모기지 융자에 의존하는 것이 현실이다.  

◇현찰구매는 항상 가능한가

그렇다. 집을 현찰을 주고 사는 것은 100% 합법이다. 예를 들면 25만달러에 매물로 나온 집이 마음에 들고, 은행계좌에 25만달러 이상 입금되어 있다면 셀러에게 25만달러짜리 체크를 끊어주면 그만이다. 

현찰구매는 셀러에게 수많은 100달러짜리 지폐를 건넨다기 보다는 파이낸싱 없이 집값을 있는 그대로 선불로 지불하는 것을 의미한다. 말 그대로 ‘현찰’을 주고 집을 사는 게 가능하긴 하지만 국세청(IRS)의 까다로운 규정을 감안하면 액수가 큰 현찰거래는 바람직하지 않다고 전문가들은 지적한다. 

◇현찰로 집을 사야할까

집을 현찰로 구입할 경우 얻을 수 있는 가장 기본적인 혜택은 ‘마음의 평화(peace of mind)’이다. 거래가 끝나자마자 100%의 홈에퀴티를 손에 쥐게 된다. 다달이 내야하는 모기지 페이먼트가 없기 때문에 집을 차압당할 가능성이 없다. 셀러 입장에서도 바이어의 현찰 오퍼는 꽤 매력적이다. 

셀러는 더 빨리 돈을 받게 되고, 렌더의 존재가 사라지니 클로징 절차도 빨리 진행할 수 있다. 

◇현찰로 집을 사면 좋은 이유

모기지 융자는 크게 고정금리와 변동금리 융자로 나뉜다. 현찰로 집을 사면 집을 소유하는 동안 모기지 페이먼트가 전혀 없고, 이자율 등락에 신경쓸 필요가 없어 스트레스가 크게 줄어든다.

일반적으로 클로징비용은 모기지융자 승인여부와 밀접한 관련이 있다. 융자절차를 스킵하면 클로징 절차를 빨리 진행시킬 수 있고, 론 오리지네이션 수수료도 사라진다. 지금처럼 바이어 간 경쟁이 심한 마켓에서 현찰 오퍼는 셀러에게 가장 매력적인 옵션이 될 가능성이 높다. 오퍼 자체가 파이낸싱이나 감정가에 영향을 받는 것을 많은 셀러들은 원하지 않는다. 

현찰 오퍼를 던지는 바이어는 타겟 매물을 리스팅가격보다 싼 가격에 건질 가능성이 크다. 이것 저것 신경쓰지 않고 현찰을 받고 매매절차를 최대한 빨리 끝내기를 원하는 셀러들이 있기 때문이다. 만약 수입이 고정적이지 않거나 크레딧이 최상급이 아닌 바이어라면 현찰 오퍼야말로 셀러의 마음을 한번에 사로잡고 모기지 승인여부에 대한 걱정 없이 원하는 집을 손에 넣을 수 있는 기회가 될 수 있다. 

◇모기지 융자를 받아야 하는 이유

부동산은 주식과는 성격이 다르다. 주식은 변동성이 심하기는 하지만 필요할 때 언제든지 원하는 만큼 어카운트에서 돈을 꺼낼 수 있다는 게 장점이다. 그러나 부동산은 그렇지 않다. 

현찰로 집을 사면 자금 전체가 집에 묶이게 된다. 목돈이 필요할 때 돈을 바로 찾는 게 불가능하다. 이런 상황을 탐탁치 않게 여긴다면 모기지융자를 얻는 것이 더 나은 선택이 될 수 있다. 

집을 현찰로 산 후 주식시장이 잘 나가게 되면 주식에 투자할 자금이 없어 다른 투자자들이 큰 이익을 챙기는 것을 옆에서 구경해야 할지도 모른다. 해마다 세금보고를 할 때 상황에 따라 모기지 이자에 대한 공제를 신청할 수 있는데 현찰로 집을 샀다면 이 같은 혜택을 받을 수 없다. 

◇현찰 바이어도 홈인스펙션 필요한가

캐시 딜은 모기지 절차를 생략하는 것을 뜻한다. 그렇더라도 바이어는 홈인스펙션을 실시하는 것이 바람직하다. 설사 인스펙션을 포기하더라도 최종 워크스루(walk-through)는 빼먹지 않도록 신경 쓴다. 두 절차 모두 부동산 에이전트가 도움을 줄 수 있다. 

구성훈 기자