괜찮은 집을 싼 가격에 건지기 위해 차압 주택에 관심을 가지는 바이어가 늘고 있다. /AP

차압주택 관심 있는 바이어들이 알아야 할 사항들

구매계약 체결 전 꼼꼼한 리서치 필수, 인스펙션 꼭 실시해야

평균가격 9만3000~16만6000달러, 클로징에 30일 정도 소요

지난 2년간 뜨거웠던 부동산 시장 열기가 식으면서 전국적으로 주택차압이 늘고 있다. 미국 주택차압 마켓 리포트(U.S. Foreclosure Market Report)에 따르면 지난 7월 현재 전국에서 3만358채의 주택이 차압 절차에 들어갔다. 이는 지난해 7월보다 무려 143% 증가한 수치이다. 그러나 부동산 전문가들은 올해 7월 주택차압이 크게 증가한 것은 1년 전 차압건수가 역대 최저치를 기록했기 때문이라며 크게 걱정할 일은 아니라고 강조했다. 팬데믹 사태 이후 시행됐던 모기지 페이먼트 유예조치가 종료되고, 41년만에 최악인 인플레이션도 주택차압 건수 증가에 기여 했다는 분석이다. 차압 절차에 들어간 주택에 관심 있는 바이어들이 무엇을 해야 하는지 알아본다.

◇대도시 96%, 주택차압 증가

지난 7월 현재 미국 대도시의 96%는 주택차압 건수가 1년 전보다 늘었다. 50개주 가운데 일리노이, 뉴저지, 오하이오주가 전체 주택대비 차압건수가 가장 많은 것으로 조사됐다. 보통 차압 절차는 홈오너가 모기지 페이먼트 납부를 중단할 때 시작된다. 주 별로 규정은 다르지만 렌더는 해당 주택을 압류할 수 있으며, 갚지 못한 빚에 대해 집을 담보로 잡을 수 있다. 

렌더는 모기지 페이먼트를 한번이라도 납부하지 못한 홈오너에게 경고편지를 보낸다. 만약 홈오너가 두번 이상 페이먼트를 내지 못하면 렌더는 홈오너에게 연락을 취해 융자상환 플랜에 대해 논의한다. 홈오너가 세번 이상 페이먼트를 납부하지 못하면 렌더로부터 공식 노티스를 받게 되며, 30일 안에 융자 조건을 충족시킬 수 있는 기회를 제공받는다. 홈오너가 이를 준수하지 못할 경우 차압 통지서(foreclosure notice)가 날아온다. 

◇차압 절차가 시작된 집 노려볼까

많은 바이어들은 괜찮은 집을 좋은 가격에 구입하기 위해 차압 매물에 눈독을 들인다. 하지만 차압매물을 손에 넣는 것이 쉬운 일은 아니다. 차압 주택은 일반 리스팅과는 성격이 다르며, 바이어는 매우 신중하게 접근하는 것이 필요하다고 전문가들은 강조한다. 

한 주택시장 전문가는 “홈오너가 모기지 페이먼트를 납부하지 않은 집은 큰 결함이 있을 가능성이 높다”며 “차압 매물을 구입하기 전에 바이어는 꼼꼼한 리서치를 해야 하며, 전문가를 고용해 철저한 인스펙션을 실시해야 한다”고 조언했다. 

◇차압 주택의 장점

차압 주택의 가장 큰 장점은 바이어에게 ‘빅 세이빙스’를 선사한다는 것이다. 남가주 롱비치에서 활동하는 부동산 에이전트 벤 피셔는 “책정한 예산에 맞는 집을 찾지 못한 바이어에게 차압 주택은 매력적인 옵션이 될 수 있다”며 “지난 5년 간 미국에서 차압절차가 시작된 주택의 평균 가격은 9만3000~16만6000달러로 일반 매물보다 훨씬 저렴하다”고 말했다. 

구매절차가 복잡하지 않은 것도 차압 주택의 장점 중 하나이다. 일반 주택의 경우 클로징을 하는데 평균 50일이 걸리지만, 차압 주택은 평균 30일 정도 소요된다. 차압 주택을 건진 후 적당한 리노베이션을 통해 홈 밸류를 끌어올리는 전략을 고려해 볼만하다. 

◇차압 주택 구입을 결정했다면

가장 먼저 해야 할 일은 해당 주택에 구조적인 문제가 없는지 파악하기 위해 홈인스펙션을 실시하는 것이다. 잠금장치(locks)도 서둘러 교체하는 것이 바람직하다. 요즘 많은 주택들은 ‘마스터 키(master key)’ 시스템을 갖추고 있다. 이 경우 컨트랙터, 브로커, 감정사 등 많은 사람들이 집 열쇠를 가지고 있어 언제든지 집 안으로 들어올 수 있다. 이 때문에 잠금장치의 신속한 교체가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다. 

◇차압 주택 어떻게 찾을 수 있나

온라인 사이트 등 일반 리스팅을 찾아볼 수 있는 곳에서 차압 주택에 대한 정보를 얻을 수 있다. 

MLS 사이트, 로컬 신문 또는 잡지, 부동산 전문 사이트, 은행 사이트, 경매 사이트 등에 접속하면 필요한 정보가 나와 있다. 

구성훈 기자