다운페이를 많이 해야 집을 살 수 있는 것은 아니다. 꼼꼼한 리서치를 통해 본인에게 적합한 모기지 프로그램을 찾으면 큰 도움이 된다. /AP

노 다운 또는 로우 다운 모기지 프로그램

USDA·VA론 등 다양한 플랜, 3.5% 이하 다운하는 융자들도 있어

노 다운, 홈에퀴티 쌓이는데 시간 걸려, 집 빨리 살 수 있는 것은 장점

대부분 바이어들은 집을 살 때 모기지 융자를 신청한다. 많은 바이어들이 주택구입시 큰 액수의 다운페이먼트를 지불해야 한다고 생각하는데 절대 그렇지 않다. 집 열쇠를 손에 쥐기 위해 평생 모든 돈을 탈탈 털어야 할 필요가 없는 것이다. 유자격자에 한해 ‘0’ 다운 또는 적은 금액을 다운하고 집을 살 수 있다. 어떻게 하면 노 다운 또는 로우(low) 다운으로 꿈에 그리던 내집을 장만할 수 있는지 알아본다.

◇’0’ 다운 모기지 옵션

모기지를 받을 때 단 한푼도 다운하지 않는 방법은 크게 두 가지가 있다. 연방농무부(USDA) 론과 VA론이 바로 그것이다. 

USDA론의 경우 아직 풀타임으로 일을 하는 한인들에게는 해당되지 않을 수 있겠다. 이 융자는 지정된 시골지역 안에 있는 주택을 구입할 때 신청할 수 있는 프로그램이다. 보통 첫 주택구입자에게 해당되며 인컴 및 크레딧 조건을 충족시켜야 한다. 웹사이트(www.usdaloans.com)에 들어가서 자격요건을 확인할 수 있다. USDA론은 다운페이는 없지만 선불 개런티 수수료(upfront guarantee fee)를 내야 한다. 이 수수료는 바이어가 원할 경우 론에 얹을 수도 있다. 

VA론의 경우 현역군인, 베테랑, 또는 베테랑의 배우자가 신청할 수 있다. VA론은 모기지 보험이 필요없지만 USDA 론처럼 선불 개런티 수수료를 납부해야 한다. 많은 렌더들이 다른 종류의 모기지 론보다 VA론의 이자율을 낮게 책정하기 때문에 바이어 입장에서 집을 산 후 주머니에서 나가는 이자를 절약할 수 있다. VA론 관련 정보는 웹사이트(www.va.gov/housing-assistance/home-loans/eligibility/)에서 얻을 수 있다. 

◇낮은 다운페이먼트 옵션

만약 USDA론이나 VA론 자격이 되지 않는다면 적은 금액을 다운하고 집을 사도록 도와주는 모기지 프로그램들이 있다. 

연방주택국(FHA) 이 보증하는 FHA론은 많은 한인들에게 인기가 있다. FICO 크레딧점수가 최소 580점이면 되고, 집값의 3.5%를 요구한다. 만약 크레딧점수가 580점 미만이면 10%의 다운페이를 내야 할 수도 있다. FHA론은 모기지 보험료를 요구한다. 보험료는 보통 모기지 페이먼트에 보태진다. www.fha.com

국책 모기지기관 패니매가 제공하는 ‘홈레디 모기지(HomeReady Mortgage)’는 3%의 다운페이먼트를 요구한다. 많은 민간 모기지업체들이 이 론을 제공한다. 모기지 보험료도 내야 한다. www.singlefamily.fanniemae.com

또 다른 국책 모기지기관 프레디맥이 제공하는 ‘홈 파서블 모기지(home possible mortgage)’는 홈레디 모기지와 성격이 비슷하다. 3%를 다운해야 한다. www.sf.freddiemac.com

컨벤셔널 97모기지(conventional 97 mortgage)는 정부가 보증하는 업체가 제공하는 프고그램으로 패니매와 프레디맥이 융자를 발급한다. 이 또한 3%의 다운페이를 필요로 한다. 크레딧점수가 최소 620점은 나와야 한다. www.mymortgageinsider.com

굿네이버 넥스트도어(Good Neighbor Next Door) 프로그램은 교사, 소방관, 경찰관, 응급의료서비스 종사자 등 특정 공공서비스 분야에서 일하는 사람들을 대상으로 한다. 이 프로그램 수혜자가 되려면 지정된 지역 내 주택을 구입해야 하며 100달러의 다운페이만으로 집값의 50%를 할인받을 수 있다. 

◇노 다운페이 프로그램의 장단점

노 다운페이 론은 바이어에게 집을 빨리 살 수 있는 ‘선물’을 주는 것과 다름 없다. 특히 집값이 비싼 지역에 거주하는 바이어에게는 큰 도움이 된다. 설사 큰 액수의 다운페이를 할 수 있더라도 노 다운 론을 얻어 집을 사면 현금을 비축할 수 있고, 여유자금을 주식이나 펀드에 투자해 돈을 불릴 수 있다. 

노 다운 론을 얻으면 융자규모가 커져 집에 에퀴티가 쌓이는데 시간이 걸린다. 홈밸류의 100%를 빚으로 짊어지게 되는 것이다. 또한 다운페이 없이 융자를 얻을 때 이자율이 오르는 결과를 초래한다. 또 모기지 규모가 커지면 다달이 나가는 페이먼트가 늘어난다. 

구성훈 기자