바이어가 셀러에게 오퍼를 던지면서 주택매매 절차가 본격적으로 시작된다. 편안한 마음으로 차근차근 스텝을 밟으면 된다. /AP

바이어가 오퍼 낸 후 따라야 하는 절차들

강한 셀러스 마켓 종료, 바이어 입김 더 세져

인스펙션 건너뛰면 큰 리스크 감수해야

마음에 드는 집을 찾은 후 집주인에게 오퍼를 던졌다. 이제부터 시작이다. 집 열쇠를 받기 전에 넘어야 할 장애물이 적지 않다. 차분한 마음을 갖되 치밀한 전략을 세우고 대응해야 한다. 오퍼를 받은 셀러도 스트레스를 받기는 마찬가지다. 복수의 오퍼가 들어왔을 경우에는 더욱 그렇다. 유타주 솔트레이크시티에서 활동하는 부동산 에이전트 젠 호너는 “셀러는 오퍼를 수락하거나, 거절하거나, 카운터오퍼를 던질 것”이라며 “보통 오퍼를 받은지 3일 안에 답변을 할 가능성이 높다”고 말했다. 바이어가 오퍼를 제출한 후 벌어질 일들을 정리해본다.

◇협상(negotiations)

지난 수년간 미 전역에서 강력한 셀러스 마켓이 펼쳐졌지만 지금은 상황이 바뀌어 바이어들의 입김이 강해졌다. 바이어가 셀러와 ‘협상’을 할 수 있는 길이 열린 것이다. 셀러가 ‘카운터 오퍼(counter-offer)’를 던지면 협상을 시작해도 좋다는 신호로 해석하면 된다. 카운터 오퍼를 받아든 바이어는 그것을 받든지, 거절하든지, 다시 카운터 오퍼를 던지면 된다. 

◇파이낸싱(financing)

셀러가 오퍼를 수락하면 바이어는 어떻게 집값을 내야 할지 결정해야 한다. 보통 오퍼를 내기 전에 렌더로부터 융자 사전승인(pre-approval)을 받아두는 것이 가장 이상적이다. 사전승인을 해준 렌더로부터 모기지를 받아도 되지만 이는 의무사항은 아니다. 가능하면 몇몇 렌더에게 연락해 가장 좋은 조건을 제시하는 렌더를 선택하면 된다. 

◇감정 및 인스펙션

파이낸싱을 확보한 바이어는 집 상태를 확인하기 위해 인스펙션을 실시하게 된다. 강한 셀러스 마켓에서는 바이어가 셀러의 마음을 잡기위해 인스펙션을 건너뛰는 경우가 있었지만 인스펙션을 하지 않는 것은 큰 리스크가 따른다. 

바이어가 모기지를 얻게 되면 렌더는 주택감정을 요구한다. 정확한 주택가치를 뽑아내기 위해서다. 

감정을 통해 렌더는 셀러가 내건 판매가격이 마켓밸류와 비슷한지 알 수 있다. 감정가가 판매가보다 낮게 나올 경우 바이어가 차액을 책임지거나 셀러가 판매가격을 낮춰야 한다. 

◇최종 워크스루(final walk-through)

전문가들은 바이어가 이 과정을 꼭 거쳐야 한다고 강조한다. 조지아주 브래이슬튼에서 활동하는 부동산 에이전트 리사 해리스는 “클로징 직전에 바이어는 집 상태를 마지막으로 점검하기 위해 최종 워크스루를 해야 한다”며 “집이 비어있는 경우에는 워크스루의 중요성이 배가된다”고 말했다. 

일반적으로 바이는 부동산 에이전트와 함께 워크스루를 실시한다. 셀러와 리스팅 에이전트는 참석하지 않는다. 셀러가 보는 앞에서 워크스루를 하게 되면 바이어의 마음이 불편해진다. 

◇클로징 테이블

집 열쇠를 받기 전 마지막 스텝은 클로징이다. 클로징 데이가 오면 바이어는 꽤 많은 서류에 이니셜을 적고, 서명을 할 것을 요구받는다. 보통 클로징 며칠 전에 바이어는 모기지 융자 조건, 금액, 월 페이먼트 액수 등이 포함된 클로징 디스클로저 서류를 받게 된다. 실제로 바이어가 언제 집에 들어갈지는 바이어-셀러 간 협상에 따라 결정된다. 집 열쇠를 받는 순간 드디어 홈오너가 되는 것이다. 

구성훈 기자