애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트 

최근 이자율 상승과 인플레이션으로 인해 차압 매물이 나올 것이라고 생각하지만, 그리 많지는 않다.  

그래도 이번엔 많이들 궁금해 하는 미국 부동산의 차압 절차에 대해 알아보고자 한다.

‘차압(Foreclosure)’이란 주택담보 대출 계약서에 명시된 대로 주택 소유자가 주택담보 대출금을 지불 할 수 없는 경우, 은행이 주택을 통제하고, 소유자를 퇴거시키고, 주택을 판매하는 법적 절차를 말한다. 

차압 절차는 각 주마다 법적으로 다르므로, 각 주의 변호사나 부동산 에이전트를 통해 잘 알아봐야 한다. 캘리포니아주의 경우 법원 명령 없이도 차압절차를 진행할 수 있다. 

그럼 필자가 거주하는 캘리포니아 주의 은행 차압 절차를 알아보자.  

1. Notice of Default (NOD) – 3개월간 대출금을 연체하면 받게 되는 채무 불이행 통지서를 말한다. 은행의 차압 Department에서 소유자에게 통지서를 보냄과 동시에 카운티에도 레코드를 한다. 차압을 중지하는 방법은 밀린 금액을 이자 및 연체료와 함께 지불하면 된다. 

2. Notice of Trustee sale (NOT) - NOD 이후 3개월 동안 대출금을 완납하지 못하면 3주 후에 경매로 넘어가게 됨을 알리는 수탁자 판매통지서이다. 이 경우 관련 카운티에 매각 통지를 신고하며, 3주간 지역 신문에 NOT, 즉 숏세일을 알리는 광고를 한다.  

3. 숏세일을 알리는 광고를 낸 후 카운티 Auction, 즉 차압경매로 넘어가게 된다. 

해당 카운티 법원에서 경매를 하게 되며, 약 10%의 비딩 현금 계약금이 있어야 하며, 누구나 압류된 부동산에 입찰을 할 수 있고, 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없으며, 오직 현금 구매만 가능하다.  

많은 분들이 경매로 나온 매물들을 시중가격 보다 싸게 살 수 있다고 생각해서 무작정 비딩에 참여 하려고 하지만 모르고 덤벼들었다가는 큰 낭패를 보기 쉬운 것이 차압경매이다. 

법원경매 구입시 주의 할 점을 몇가지 알아보자. 

등기, 즉 타이틀에 대하여 클리어 타이틀인지 클라우드 타이틀인지 알 수 없다는 것이다. 

일반 매매계약시 클리어 타이틀임을 알고 계약을 하지만 차압경매의 경우 클라우드 타이틀로 등기가 여러 이름으로 되어 있거나, 린이 걸려있을 경우가 많기 때문이다. 그리고 불확실한 집의 상태로 인한 집 수리 비용이나 불법거주자에 대한 퇴거비용 및 기타 밀린 세금에 대해 고려해야 한다. 

4. Real Estate Owned(REO) - 경매가 되지 않은 부동산은 다시 은행차압으로 돌아가며 은행에서는 소유 부동산을 시장가격 또는 낮은 가격으로 부동산 에이전트를 통해 리스팅을 한다. 요즘 달라진 부분은 REO매물이라고 해서 가격이 싸지는 않다는 것이다. 

지난 경험을 통해 은행들 역시 REO 매물로 돈을 버는 방법을 터득한 듯 급할 게 없는 은행으로서는 시장가격보다도 높게 내놓고 조금씩 가격을 내려 파는 경우를 종종 볼 수 있다.

이렇게 4스텝의 차압절차를 알아봤다. 

일반적으로 30일 동안 모기지 페이먼트를 하지 않으면 은행에서는 차압절차를 바로 진행한다. 가만히 집이 넘어가는 것을 기다리기보다는 자신의 경제 상태와 앞으로 어떻게 할 수 있는지에 대한 계획을 랜더에게 전화로 설명을 해서 최대한으로 지불 유예를 받도록 하는 것을 추천한다.

문의 (657)222-7331