Heloc로 모기지 밸런스 갚기

주택시장이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로 전환하고 있지망 아직 대부분의 홈오너들은 집에 에퀴티가 두둑이 쌓여 있다. 이런 홈오너라면 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧(Heloc)’를 꺼내 남은 모기지 밸런스를 갚아버리는 게 현명한지 고민할 법도 하다. Heloc로 모기지 밸런스를 갚는 것에 대한 장단점을 짚어본다.

◇Heloc로 갚는 게 가능한가

충분히 가능하다. 집에 에퀴티가 많이 쌓였고, 모기지 밸런스가 얼마 남지 않은 경우라면 Heloc를 얻어 남은 밸런스를 완전히 갚아버릴 수 있다. Heloc는 에퀴티 규모에 따라 금액이 달라진다. 모기지 포함 부동산 감정가격으로 대출이 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행으로부터 얻게 된다. 한도 내에서 수시로 꺼내 쓰고 여유자금이 생기면 언제든지 상환수수료 없이 상환할 수 있는 대출 형태이다.

◇장점

만약 보유한 모기지융자 이자율이 Heloc 금리보다 높으면 낮은 비용으로 Heloc를 활용해 모기지 밸런스를 페이오프할 수 있다. 그러나 지금처럼 금리가 상승하는 시기에는 Heloc 이자율도 오른다는 사실을 알아야 한다.

Heloc의 또 다른 장점은 융통성이다. 사용한도를 받아놓고 필요한 만큼 쓰면 된다. 일부를 모기지를 페이오프하는데 사용하고, 남은 돈은 홈리노베이션을 하거나, 이자율이 높은 카드빚을 갚는데 쓸 수 있다. 

낮거나 아예 없는 클로징비용도 매력포인트이다. Heloc 클로징비용은 보통 사용한도의 2~5% 수준이다. 일반적으로 캐시아웃 재융자보다 비용이 적게 든다. 

◇단점

Heloc는 변동금리가 적용된다. 마켓상황에 따라 이자율이 왔다갔다 할 수 있다. 앞으로 이자율이 오를지, 내릴지 예측하기가 어렵다. 또한 Heloc를 이용해 모기지 밸런스를 갚으면 경우에 따라 기존의 빚을 더 큰 빚으로 대체하는 바람직하지 않은 상황에 처할 수도 있다. 

보통 Heloc는 연간 수수료를 부과하며 선납 페널티를 적용받을 수도 있다.

융통성이 장점도 되지만 단점도 될 수 있다. 대출자로 하여금 불필요한 지출을 하게 만들 수도 있다. 

◇좋은 아이디어인가

Heloc렌더는 홈밸류의 80%까지 라인오브 크레딧을 준다. 이로 인해 받은 돈으로 모기지 밸런스를 페이오프하는 것이 어려울 수도 있다. 변동이자도 조심해야 한다. 연방준비제도가 올해 기준금리를 계속 인상할 게 확실하기 때문에 지난 20년간 취득한 모기지금리보다 Heloc 이자율이 더 낮아질 가능성은 거의 없다고 봐야 한다.

구성훈 기자