애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트 

지속적인 금리 인상으로 10년 만에 미국의 집값이 하락하기 시작했다. 

이는 매달 10년 동안 오르던 집값이 내려가기 시작했다는 뜻이다. 

다우존스 인덱스에 의하면 미국 부동산 가격을 월별로 보면 지난 6월보다 7월엔 0.2~4% 하락율을 보이고 있다. 하지만 이는 지난해 7월에 비하면 여전히 집값은 15% 정도 오른 가격이다. 아마도 올해 말에는 한 자릿수의 상승률을 보일 것으로 예상된다.

이는 주택가격이 내려가기만 기다리던 캐시 바이어와 첫 주택구매자에게는 좋은 소식이 아닐 수 없다. 전년 대비 주택 매매는 25% 정도 줄어들었으나, 전국적으로 8월 매매를 보면 첫 집 구매자가 30%, 그리고 캐시 바이어가 25%로 전체 매매에서 절반 이상을 차지하고 있다. 

2~3년 동안 낮은 이자율로 인해 시장에서 밀려났던 바이어들이 움직이기 시작했다는 것이다. 특히 1년 전에 경쟁에서 밀려났던 첫 주택구매자들은 지난해보다 너무 많이 오른 렌트비의 부담이 주택구입의 이유가 된 듯하다.  

그럼 금리가 어떻게 변하고 있는지, 금리에 대한 정보부터 알아보자. 

올해 금리는 낮은 3%에서 출발한 후 급격히 올라 5월 말부터는 심한 변동을 보이기 시작했다. 그리고 9월 중 6.5%였고, 9월 말에는 2008년 이후 14년만에 가장 높은 금리환경인 7.25%대에 들어섰다. 그렇다면 앞으로 금리는 어떻게 움직일까? 

최근 주택가격과 금리는 주택구매 경제성에 매우 큰 영향을 미치고 있다. 현재 모기지 페이먼트의 인상은 지난 1년 전과 비교하면 54% 정도 인상됐다. 빠른 속도로 인상된 상황에 주택 구입자들은 당황하지만 이 숫자는 평균소득의 25% 정도 되며, 모기지는 소득의 28% 이하로 유지해야 한다는 28% RULE에는 여전히 못 미치고 있다. 하지만 조만간 올해 안에 금리가 8%대로 진입할 것이라고 한다면, 집을 구매하기가 더욱 힘들어질 것이다.

이렇게 모기지가 인상되고 있는 상황 속에서 프레디맥, 패니매, 또는 NRA 등 미국의 부동산 전문가들은 지금의 주택시장이 식어가고 있는 것처럼 보이지만 주택가격은 전년 대비 낮은 비율로 오를 것으로 예측된다. 

그 사실을 보여주는 것이 올해 1월부터 금리가 빠르게 올라 주택시장은 식었지만, 내려가야 할 주택가격은 전년 대비 사실 둔하게 오르고 있기 때문이다. 2007~2008년 서브프라임의 상황을 생각하며 부동산의 폭락을 기대하면 안 될 것이다. 

사실 은행들도 과거 경험을 바탕으로 많은 준비를 했으며, 현재는 타이트한 검증으로 융자를 해주기 때문에 모기지 페이먼트 연체로 나오는 집들은 적을 것으로 보여진다. 현재 상황에서 집 이 최고가를 찍었던 4~5월에 비해 10~15% 정도 내려가는 것도 당연하다.

미국의 인플레이션은 6~7월에 정점을 찍었고 8~9월 들어 모든 물가가 안정을 보이기 시작했다. 그리고 연말까지는 부동산 금리가 오름세를 보일 것이다. 내년 7월쯤엔 팬데믹 이전의 평균 부동산 가격 상승률이 4% 수준으로 돌아갈 것이라는 강한 예측도 나오고 있다. 

전문가들이 부동산 가격의 인상을 예측하는 이유는 매물양이 예전에 비해 현저히 적다는 것이다. 현 시점을 지난 3년간 같은 시점의 매물량과 비교해 보면 작년보다 26.3% 더 많지만, 2020년보다는 5.4% 적고, 팬데믹 이전보다는 25% 정도 적다. 

집은 고금리 또는 저금리 시장을 생각하기보다는 사야 할 때 사는 것이라고 본다.

문의 (657)222-7331