스티브 양 프로융자 대표 

지난 2회에 이어 리버스 모기지에 대해 계속 알아보자. 

리버스 모기지를 받아서 월 일정액을 지급받거나 일시불을 받는 것은 현금 흐름상으로는 수입에 해당하지만, 자신의 집을 담보로 빌리는 융자에 해당하므로, 소득세 납부 대상이 되지 않는다. 

또한 리버스 모기지를 받고 지불하는 이자에 대해서는 세금혜택을 받는 것은 일반 융자와 동일하다. 

그리고 리버스 모기지를 통해 월 일정금액의 수입이 발생한다고 해도 자신의 소셜시큐리티 수령이나 메디케어 등에 아무런 영향을 주지 않는다. 

은퇴 후 소셜 시큐리티와, 각종연금, 그리고 리버스 모기지등을 통해 수입을 창출할 수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는 것이 유리한지 연구하고 전문가들에게 조언을 구하는 것이 중요하다. 소셜 시큐리티 수입의 경우는 한번 받기 시작하면 변경이 불가능하므로 수령시작 시점을 잘 정해야 한다. 

반면 리버스 모기지의 경우는 일찍 시작할 수록 수령금액이 줄어들 수 있으나, 언제든지 재융자를 할 수 있는 큰 장점이 있으므로 소셜 시큐리티와 리버스 모기지를 상호 비교하여 수령 시작시기를 조절하는 것이 중요하다. 

리버스 모기지의 실례를 들어 손님들이 어떤 현금흐름을 창출할 수 있는지 알아보자. 80대의 한 손님은 약 100만달러짜리 집에 거주하며 소셜 시큐리티 수입과 남는 방을 렌트 놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있었다. 약 10년 전에 아들이 집을 사는데 보태느라 25만달러 정도의Heloc (Home Equity Line of Credit)를 받았는데 얼마전 갑자기 은행으로부터 월 페이먼트가 2000달러 이상으로 올라갈 것이라는 통보를 받았다. 

그동안 이자만 내면 되었으나 Heloc이 만기가 되어서 원금까지 납부해야 된다는 것이다. 현재의 수입으로는 새로운 월 페이먼트가  부담이 될 수 밖에 없는 이 손님은 리버스 모기지를 받을 수 있는지에 대해 문의해 왔다. 기존 25만달러의 Heloc를 리버스 모기지로 바꾸면 월 페이먼트를 내지 않아도 되고, 재산세와 주택 보험료도 리버스 모기지를 통해서 납부하는 것으로 해결할 수 있었다.  

이 손님은 사망할 때까지 월 페이먼트와 재산세, 집 보험료에 대한 걱정없이 이 집에 거주할 수 있게 되었으며, 추가로 약 25만달러 정도의 리버스 모기지 LOC (Line of credit)를 받을수 있어서 급한 자금이 필요한 경우 언제든지 쓸 수 있는 창구도 만들어 놓았다. 그리고 소셜 시큐리티와 나머지 렌트 수입을 통해 생활에 필요한 자금은 계속 유지할 수 있게 되었다.  

또 다른 예를 들어보자. 

70대 중반의 한 손님은 약 75만달러 정도의 집을 소유하고 있는데 남은 모기지는 없는 상태이다. 평생 일만 하며 자녀들 키우느라 따로 은퇴연금을 마련하지 못했지만 다행히 모기지 페이먼트를 완납해 집만 한 채 남은 셈이다. 두 사람 합해 소셜 시큐리티를 3000달러 정도 받고 있는데, 집의 재산세와 보험료를 내고 생활비로 쓰면 빠듯하거나 약간 모자라는 형편이다. 

친구들과 어울리거나 취미활동을 하기에는 많이 부족한 수입이다. 이들은 리버스 모기지를 신청해 월 2200-2500달러 정도에 해당하는 금액을 향후 20년동안 수령할 수 있게 되었다.  

이처럼 리버스 모기지는 일부 은퇴자들에게 여유로운 노년의 삶을 제공해주는 유익한 수단이 될 수 있다. 상담을 하다 보면 많은 사람들이 리버스 모기지를 결국에는 집을 빼앗는 나쁜 융자로 잘못 생각하고 있는 경우를 많이 본다. 

정부에서 관리하고 보증하는 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage) 리버스 모기지는 신청 절차도 엄격하고, 카운슬링 과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 걱정할 필요가 없다. 이자율 또한 좋은 편이어서 오히려 일반 모기지보다 이자율이 낮은 경우도 많다.   

문의 (213)393-6334