셀러들이 절대적으로 유리했던 시장이 가고, 바이어-셀러가 엇비슷한 협상력을 가진 마켓이 찾아왔다는 분석이다. /AP

현 주택시장에서 바이어들이 무시해도 되는 '룰'

팬데믹 기간에는 컨틴전시 포기하는 바이어 많았지만 지금은 상황 달라져

20% 다운페이먼트 안해도 경쟁력 충분, 셀러가 클로징 비용 부담하기도

팬데믹 사태 이후 뜨거웠던 주택시장 열기가 식으면서 셀러스 마켓이 종료됐다는 분석에 힘이 실리고 있다. 연방준비제도의 잇단 기준금리 인상 등의 여파로 고정 모기지금리가 7%에 육박할 정도로 상승해 홈바이어들은 어려운 상황에 처해 있다. 그나마 현재 ‘셀러가 절대적인 강자가 아닌’ 마켓이 펼쳐지고 있다는 점이 바이어들에게는 위안이 되고 있다. 모기지 렌더 ‘로워(Lower)’가 최근 내집 마련을 계획중인 미국인들을 상대로 설문조사를 실시한 결과 응답자 10명 중 6명은 지금이 집을 사기 좋은 시기라고 생각하는 것으로 나타났다. 팬데믹 기간에는 통했지만 지금 홈쇼핑에 나서는 바이어들이 무시해도 좋은 ‘룰(rule)’은 무엇인지 알아본다. 

◇집이 마음에 쏙 들면 바로 오퍼를 제출해야 한다

팬데믹 기간 중에는 괜찮은 집이 매물로 나오면 여러 명의 바이어가 매입경쟁을 벌이는 상황이 반복됐다. 하지만 지금은 상황이 달라졌다. 바이어 입장에서 조금 더 생각할 시간이 있다고 봐야 한다. 콜로라도주 보울더에서 활동하는 콜드웰 뱅커 리얼티의 엘리자베스 슈거 에이전트는 “지난 2~3년간은 바이어가 마음에 드는 집을 찾았을 경우 몇 시간 안에 홈오너에게 오퍼를 제출해야 집을 손에 넣을 가능성이 있었다”며 “매물이 아직도 부족하긴 하지만 팬데믹 기간보다는 리스팅이 많이 나와 있어 바이어들이 쇼핑을 할 여유가 생겼다”고 전했다.

◇셀러가 원하는 가격보다 더 높은 오퍼를 써야 한다

만약 110만달러에 매물로 나온 집인데 바이어가 100만달러짜리 오퍼를 냈다면 1년 전만 해도 셀러가 무시해버렸을 가능성이 높지만 지금은 아니다. 리스팅 가격보다 조금 낮춰 오퍼를 제출하는 것을 고려해야 한다는 얘기다. 한 주택시장 전문가는 “현재 마켓은 바이어들이 리스팅 가격보다 더 높은 오퍼를 제출해야 집을 살 수 있는 시장이 아니다”며 “모든 바이어들이 탐을 내는 좋은 동네에 있고, 모든 조건이 좋은 집이 아닌 이상 한 집에 ‘올인’하는 것은 현명한 행동이라고 볼 수 없다”고 말했다.

◇모기지 사전승인을 받으면 집을 어느 정도 자금을 투입해야 하는지 알 수 있다

팬데믹 기간 중 고정 모기지금리는 매우 낮은 수준이었다. 그러나 지금처럼 금리 변동이 심한 시기에는 일주일 단위로 집을 사기위해 필요한 자금규모가 바뀔 수 있다. 한 모기지 업계 전문가는 “책정한 주택구입 예산에 대한 ‘스트레스 테스트’를 통해 다양한 이자율에 따라 부담해야 하는 금액을 확인할 것”을 조언했다.

◇원하는 집을 손에 넣으려면 컨틴전시를 포기해야 한다

팬데믹 기간 중 많은 바이어들은 셀러의 마음을 잡기 위해 각종 컨틴전시를 포기하는 전략을 구사했다. 컨틴전시는 바이어를 보호해주는 역할을 하며, 취득 가능한 모기지 융자금 규모를 늘려 주기도 한다. 하지만 지금은 바이어들이 ‘협상 파워’를 가지고 있기 때문에 필요한 컨틴전시를 제시하는 것이 이익을 보호하는데 도움이 된다.

◇셀러에게 재정적 도움을 청하면 안 된다

팬데믹이 한창일 때는 상상할 수 없는 것이었다. 하지만 지금은 바이어가 셀러에게 클로징비용 일부를 부담하거나, 집값을 깎아 달라고 요청하는 것이 전혀 이상하지 않다.

◇컨벤셔널 모기지를 얻으려면 집값의 20%를 다운해야 한다

과거에는 다운페이를 많이 하는 바이어가 경쟁에서 유리한 위치를 차지했다. 시카고에서 활동하는 한 부동산 에이전트 브라이언 크윌로스는 “팬데믹 기간 자격을 갖춘 바이어 중 일부는 집값의 20%를 다운할 능력이 있었지만 여유자금 비축을 위해 일부러 5% 정도만 다운하고 집을 사려고 했다”며 “이런 바이어는 치열한 비딩 경쟁에서 더 많은 다운페이먼트를 제시한 사람에게 패배했다”고 말했다. 지금은 20%를 다운하지 않아도 충분한 경쟁력을 갖출 수 있다.

구성훈 기자