경매를 통해 집을 사는 방법도 있다. 현찰 비딩이 필수이며, 어느 정도 리스크를 감수해야 한다. /AP

경매에 나온 주택 구입하는 방법

홈오너 모기지 페이먼트 못내 차압당한 주택 대상

현찰 비딩 필요, 신문·경매전문 사이트 통해 정보 취득

많은 홈바이어들은 온라인 사이트를 통해 홈쇼핑을 시작한다. 그러나 이게 전부는 아니다. 차압 등의 이유로 ‘경매(auction)’에 부쳐지지는 주택들도 있다. 개인 및 투자자들은 이런 경매를 통해 쓸만한 집을 좋은 가격에 건질 수 있다고 전문가들은 강조한다. 하지만 레귤러 리스팅보다 경매에 나온 집을 찾는 것은 쉽지가 않다. 주택 경매에 관심 있는 바이어들이 알아야 할 사항들을 점검해본다.  

◇집이 경매에 나오는 이유

여러 이유가 있지만 가장 흔한 이유는 홈오너가 모기지 페이먼트나 재산세를 납부하지 못해 집을 차압당하는 경우이다. 텍사스주에서 활동하는 ‘캡스톤 홈바이어스’의 콜비 헤이거 대표는 “주택소유주가 모기지 페이먼트를 제때 내지 않을 경우 렌더는 집을 차압할 수밖에 없다”며 “이 경우 해당주택은 경매에 부쳐지게 된다”고 설명했다.

미국 내 주택차압률은 2010년 피크를 쳤다가 이후 경제상황이 좋아지면서 2020년까지 지속적으로 감소했다. 이후 차압률은 다시 상승했지만 지난 1년동안 2% 줄었다. 

◇주택 경매의 종류

일반적으로 주택 경매는 3종류로 나뉜다. 최저입찰가가 정해져있지 않고, 가장 높은 입찰가를 부른 사람이 집을 가져가는 앱솔루트 경매(absolute auction), 최저가가 정해져 있어 이보다 낮은 가격으로는 집을 살 수 없는 최저가 경매(minimum bid auction), 앱솔루트 경매와 최저가 경매를 혼합한 형태인 리저브 경매(reserve auction) 등이다. 리저브 경매에서 아무도 최저가 이상 제시하지 못하면 셀러는 집을 경매에서 뺄 수 있다. 

◇비딩(bidding)의 종류

주택 경매에서 비딩은 오픈(open)과 블라인드(blind) 등 두 종류로 나뉜다. 오픈 비딩은 경매에 참여하는 모든 사람들에게 비딩 금액이 공개되는 것을 뜻하며, 블라인드 비딩은 경매 참여자들이 누가 얼마를 비딩하는지 모르는 형태를 의미한다. 오픈비딩 경매는 온라인 또는 오프라인으로 진행되는데 오프라인 경매는 경매하우스, 법원, 또는 로컬 시청에서 보통 열린다. 오픈비딩, 블라인드비딩 모두 일정액의 디파짓을 요구한다.

◇경매의 장단점을 따져본다

경매를 통해 집을 사는 것에 대한 가장 큰 장점은 마켓시세보다 싼 가격에 구입할 수 있는 기회를 얻는 것이다.

하지만 리스크도 따른다. 경매에 나온 집은 사전에 전문가를 고용해 인스펙션을 할 수가 없다. 해당 주택에 대한 ‘뒷조사’도 구입희망자의 몫이다. 린이 걸려있지 않은지, 타이틀 관련 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매에 나온 집은 현찰로 구매해야 한다. 모기지론을 받는 것은 허용되지 않는 경우가 대부분이다. 운좋게 융자를 받더라도 렌더로부터 필요한 모든 부분을 수리할 것을 요구받을 수 있다. 경매에 참여한 경험이 없는 바이어의 경우 분위기에 휩쓸려 집을 비싸게 살 수도 있다. 

◇어떻게 찾아야 하나

보통 주택경매에 대한 정보는 로컬 신문, 경매전문 사이트(auction.com 등), 법원, 도서관 등 공공장소에 부착된 플라이어나 포스터 등을 통해 구할 수 있다. 한 주택시장 전문가는 “규모가 큰 마켓에서는 투자자들이 주택경매에 대한 정보를 제공하는 전문 구독서비스를 이용하기도 한다”고 전했다.

◇전문 팀을 구성하라

주태경매에 관심이 있다면 관련 전문지식을 갖춘 부동산 에이전트나 브로커, 감정사 등과 접촉해 해당 주택의 마켓시세를 뽑아보는 것도 좋다. 싸게 사서 리모델링을 거친 후 비싸게 파는 ‘플리핑’에 관심이 있으면 이 절차는 필수이다.

◇현찰로 비딩한다

대부분 경매는 현찰 비딩을 요구한다. 따라서 경매에 참여하기 전 재정적인 준비를 마쳐야 한다. 

많은 경우 경매 참여자가 필요한 현찰을 확보했는지 여부를 사전에 확인한다. 

구성훈 기자