고정금리, 변동금리 모기지의 차이점

지난 주말 현재 30년 고정모기지가 7%에 육박한 6.94%를 기록해 많은 사람들이 내집 마련을 포기하고 있다. 부동산 전문사이트 ‘리얼터 닷컴’의 조지 라티우 경제리서치 담당 매니저는 “모기지금리가 급등하면서 주택시장이 악영향을 받고 있다”며 “임금 상승률이 인플레이션을 따라잡지 못하는 요즘 내집 마련을 꿈꾸는 많은 미국인들이 원하는 만큼 모기지를 얻는데 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 모기지는 크게 ‘고정금리’와 ‘변동금리’ 모기지로 나뉜다.

두 모기지가 어떻게 다른지 알아본다.

◇모기지란 무엇인가

모기지는 홈바이어가 집을 살 수 있도록 지원하는 융자를 말한다. 일반적으로 상환기간은 15년 또는 30년이다. 바이어가 원할 경우 매년 납부해야하는 재산세와 주택보험료까지 모기지에 얹어서 매달 원 페이먼트로 낼 수 있다. 

◇고정금리 모기지란

고정금리 모기지는 융자 상환기간동안 이자율이 바뀌지 않는 융자상품을 말한다. 홈오너는 매달 동일한 금액의 페이먼트를 납부한다. 플로리다주의 부동산 전문회사 ‘인테그라 리얼티 리소스’의 앤서니 그라지아노 대표는 “보통 금리가 낮을 때 고정금리 모기지를 택하면 큰 도움이 된다”며 “30년 고정금리 모기지가 가장 인기있는 상품”이라고 전했다. 

15년 고정금리 모기지 또한 상환기간 동안 이자율은 변함이 없지만, 상환기간이 짧아 월 페이먼트가 크게 늘어난다. 보통 직장이 안정적이고 소득이 높은 홈바이어들이 선호한다. 페이먼트 금액이 높지만 상환기간이 짧아 주머니에서 나가는 ‘이자’를 절약할 수 있는 것이 장점이다. 30년 고정금리보다 이자율도 낮다. 

◇변동금리 모기지란

변동금리 모기지(ARM) 상환기간 동안 이자율이 변하는 융자상품이다. ARM은 고정금리 모기지보다 융자 초기에는 더 낮은 이자율을 제공하지만 일정기간이 지나면 페이먼트 금액이 바뀔 수 있다. 이자율이 고정되는 기간은 보통 3년, 5년, 7년, 또는 10년이다. 

렌더들은 이자율이 고정되는 기간이 지나면 인덱스금리(index interest rate)와 마진(margin)을 추가한다. 인덱스는 6개월에 한번씩 바뀌는 게 보통이다. 만약 인덱스가 모기지를 얻었을 당시보다 낮으면 페이먼트가 낮아지며, 반대가 되면 페이먼트가 높아진다.

ARM은 구입한 주택에서 몇 년 정도만 살기 원하고, 저금리 적용기간이 끝날 때쯤 융자 밸런스를 페이오프할 계획이 있는 사람들에게 도움이 되는 상품이라고 보면 된다. 

구성훈 기자