주택매매 계약이 중간에 깨지는 이유

지난 수년간 대부분 홈오너들은 집을 판매하는데 큰 문제가 없었다. 집을 매물로 내놓자마자 여러 명의 바이어들이 오퍼를 제출하며 뜨거운 매입경쟁을 벌였다. 그러나 지금은 상황이 바뀌었다. 강력한 셀러 마켓은 사라지고, 바이어들에게 어느 정도 힘이 실리는 시대가 온 것이다. 홈오너가 바이어를 찾았어도 이런 저런 이유로 딜이 깨지는 경우가 종종 있다. 한 기관이 최근 실시한 설문조사 결과 주택매매 건수의 16%는 바이어의 실직, 23%는 경기침체를 걱정한 바이어의 변심 때문에 중간에 딜이 깨진 것으로 나타났다. 주택매매가 성사되지 않는 이유와 셀러의 대응책을 짚어본다.

◇계속 오르는 모기지금리

주택시장이 뜨겁고, 이자율이 낮았던 시절에는 홈바이어들이 모기지를 얻는데 별 문제가 없었다. 그러나 지난 1년동안 고정 모기지금리가 두 배 이상 올라 바이어들이 부담해야 하는 내집마련 비용이 크게 증가했다. 클로징을 하지 못하고 깨진 딜의 42%는 바이어가 모기지를 취득하지 못한 것이 이유였다. 

콜로라도주 보울더에서 활동하는 부동산 에이전트 엘리자베스 보시는 “셀러는 바이어에게 30일 이내에 렌더가 발급한 모기지 사전승인 레터를 보여달라고 요구하는 것이 안전하다”며 “이자율이 계속 오르는 시기에는 바이어가 이자율 ‘락인’을 했는지 물어보는 것도 중요하다”고 조언했다. 

이자율 락인을 한 바이어가 클로징 절차를 무사히 마칠 가능성이 그렇지 않은 바이어보다 크다고 전문가들은 강조한다. 한 주택시장 전문가는 “다운페이먼트 금액이 적거나, 이름이 거의 알려지지 않는 융자업체로부터 모기지 사전승인을 받았거나, 홈오너에게 클로징 비용의 일부를 부담해줄 것을 요구하는 바이어를 주의해야 한다”고 덧붙였다. 

◇주택 감정가격이 오퍼 가격보다 낮게 나온다

감정가격이 오퍼금액보다 낮게 나오면 셀러와 바이어가 동시에 난감한 입장에 처하게 된다. 

이를 ‘감정 갭(appraisal gap)’이라고 부른다. 지난 1년동안 깨진 딜 중 35%가 감정 갭이 원인으로 작용했다. 

조지아주 오거스타에서 활동하는 부동산 에이전트 나다니엘 호브세피안은 “어떤 셀러들은 아직도 뜨거운 셀러 마켓이 진행중인 것으로 착각하고 리스팅 가격을 높게 책정한다”고 말했다. 

셀러는 지난 3개월간 비슷한 집들의 감정가격이 어떻게 나왔는지 조사한 후 집을 내놓을 때 가격을 비슷한 집들의 감정가에서 10%를 넘지 않도록 조정해야 한다. 

구성훈 기자