스티브 양 프로융자 대표 

리버스 모기지에 관하여 지난 수회에 걸쳐 계속 살펴보고 있는데 이중 중요한 부분을 다시 한번 검토해 보기로 한다. 

리버스 모기지는 수입이 줄어든 은퇴자들이 현재의 집을 팔지 않고 모기지 부담 없이 죽을 때까지 지낼수 있는 거의 유일한 방법이라고 할 수 있다. 

집의 모기지가 완납되어 Free and Clear가 되었거나 융자밸런스가 낮은 경우에는 일정기간 혹은 사망 때까지 일정한 금액을 매월 지급받을 수도 있다.기존의 융자가 돈을 먼저 빌리고 매월 원금과 이자에 해당하는 금액을 갚아 나가는 것이라면, 리버스 모기지는 반대로 매월 일정금액을 빌리고(수령하고) 나중에 그동안 쌓인 융자전체 금액을 갚는 융자형태라고 생각하면 된다. 

기존의 융자는 시간이 흐를수록 융자원금이 줄어드는 반면, 리버스 모기지는 반대로 매월 일정액을 수령하기 때문에 시간이 흐를수록 융자원금이 늘어나게 된다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약기간이 끝난 후에 집을 팔아서 융자밸런스를 갚게 되는데 집값이 융자밸런스를 커버할 만큼 충분하면 융자를 갚고 남는 돈은 본인이나 상속자에게 가게 된다. 

만약에 집값이 융자밸런스를 갚을 만큼 충분하지 못하더라고 돈을 빌린 사람이나 상속자의 다른 재산에 대해 렌더는 빚을 청구할 수 없다. 리버스 모기지 관련 가장 큰 오해로 이 융자를 받으면 집을 뺏기게 된다는 말을 많이 듣는다. 그러나 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남는다. 따라서 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 된다. 

현재 집주인은 집을 수리할 수도 있고, 언제든지 팔 수도 있고 또 원하면 언제든지 벌금없이 재융자를 할 수도 있다. 일반 융자로 재융자 할 수 있고 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자를 할 수 있다. 다만 집 주인은 반드시 자신의 주거주용으로 사용 (1년에 180일 이상) 해야 하고 재산세, 집보험료, HOA 는 본인이 내야 한다. 리버스 모기지 foreclose 대부분은 이를 내지 못한 경우이다.

따라서 렌더들은 이를 감당할 수 있는 수입을 요구하는데 소셜시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없이 넘어간다. 리버스 모기지를 받아서 월 일정액을 지급받거나 일시불로 받는 것은 현금 흐름상으로는 수입에 해당하지만, 자신의 집을 담보로 빌리는 융자에 해당하므로 소득세를 납부 대상이 되지 않는다. 또한 리버스 모기지를 받고 지불하는 이자에 대해 세금혜택을 받는 것은 일반 융자와 동일하다. 

그리고 리버스 모기지를 통해 월 일정액의 수입이 발생한다고 해도 자신의 소셜시큐리티 수령액이나 메디케어 등에 아무런 영향을 주지 않는다. 은퇴 후 소셜시큐리티와, 각종연금, 그리고 리버스 모기지등을 통해 수입원을 창출할 수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는 것이 유리한지에 대해 연구하고 전문가와 상의하는 것이 좋다. 

소셜시큐리티 수입의 경우는 한번 받기 시작하면 변경이 불가능하므로 수령시작 시점을 현명하게 정해야 한다. 반면 리버스 모기지의 경우 일찍 시작할 수록 수령금액이 줄어들 수 있으나, 언제든지 재융자를 할 수 있는 큰 장점이 있으므로 소셜시큐리티와 리버스 모기지를 상호 비교해 수령시작 시기를 조절하는 것이 중요하다. 

대부분의 리버스 모기지는 62세 이상부터 가능하지만 상품에 따라 55세 이상도 가능하다.  

물론 62세나 55세 이상이라고 모든 주택 소유주들에게 해당되는 것은 아니다. 나이에 따라서 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 현실적으로 가능하다. 

리버스 모기지 전문가에게 연락해 집값, 융자밸런스, 나이만 제공하면 자격이 되는지 여부와 가능한 월 수령액 혹은 Line of Credit 의 규모를 금방 알 수 있다.

문의 (213)393-6334