변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 

코로나 사태로 3년간 고통의 세월을 보내고 이제 터널의 끝이 보이는 듯 하다. 

어려운 시기였지만 산 사람은 살아야지 하는 말이 있듯이 주택을 팔고 이사가는 사람도 있고, 집을 사서 이사 오는 사람도 있다. 

현재 캘리포니아주는 팬데믹 기간중 주택 공급 부족과 수요 팽창으로 한계에 달한 상태이다. 어려운 시기에도 주택을 구입하기 위해 무엇이 필요한지, 무엇을 준비해야 하는지 알아보고자 한다. 철저히 준비를 해야 적당한 주택이 나오면 우선적으로 구입할 기회를 잡을 수 있는 것이다. 

주택을 사려고 계획을 하게되면 제일 먼저 고려해야 할 것이 본인의 재정상태이다. 

재정상태 준비 체크리스트에는 여러 가지가 있지만 우선 다섯가지로 정리를 해볼 수 있다.

첫째, 얼마의 계약금(down payment)을 내고 얼마 만큼의 융자를 받을 것인지를 정하는 일이다. 대개 LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가의 경우 주택가격이  60만달러면 방4개, 화장실 2개, 약2000 sf 정도의 주택 구입이 가능하다.  

최소 3.5% 다운할 경우 2만1000달러+소요경비(약1%) 6000달러를 합쳐 대략 2만7000달러이면 가능하다. 

요즘처럼 경쟁이 심한 경우 좀 더 많은 계약금을 필요로 한다. 

한국에서 미국 주택을 구입하는 분들도 많이 있는데 생각보다 쉽다는 것이다. 

돈의 출처는 본인의 은행계좌에 자금이 있고, 여기 미국에서 에스크로 서류와 해당주택의 공인된 감정사가 만든 감정서만 제출하면 구입할 자금은 한국에서 쉽게 조달할 수 있는 것이다. 정말 격세지감을 느낀다. 

30여년 전 이민올 당시 한국에서 미국으로 돈이 온다는 것은 상상도 못했으니 말이다. 

한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 사람들은 적어도 40%는 계약금을 내야 융자가 가능하다. 

둘째, 모기지 융자 가능성을 확인하는 것이다. 보통 25% 이상의 계약금을 내게 되면 대부분 융자는 가능하다고 볼 수 있다. 하지만 은행마다 기준이 다르기 때문에 알아보는 것이 좋다. 융자를 받아 60만달러짜리 주택을 30%인 18만달러를 다운하고 구입할 경우 융자금액은 42만달러, 연이자율 4%로 계산하면 월 페이먼트는 2000달러 정도 나온다. 이자율을 5%로 계산하면 월 페이먼트는 2250달러가 된다. 

물론 개인의 크레딧점수와 재정상태에 따라 약간의 차이가 있고, 또한 이 금액을 매월 납부할 수 있는지 평가를 한다. 그 평가는 지난 2년간의 소득세 납부실적을 보고 진행한다.

셋째, 상기 1&2 항이 준비되면 주택을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 실로 다양하다.  

출퇴근 거리, 학군, 발전가능성, 주위환경 등등. 

이 때 필요한 것이 유능한 에이전트 선정이라 볼 수 있다. 에이전트보다는 부동산회사를 봐야 한다. 왜냐하면 캘리포니아주에서는 에이전트가 일을 하고 부동산회사가 책임을 지기 때문이다. 대부분의 경우 어느 부동산회사가 신용이 있고 책임을 질 능력이 있는지 따져봐야 한다. 

해당 업체가 어떻게 에이전트를 교육하는지 잘 살펴봐야 한다. 부동산회사에서 에이전트를 교육하는 것이 쉽지 않은 일이기 때문이다. 부동산회사를 선정하고, 에이전트를 잘 선택하는 것이 당연히 중요하다. 

넷째, 이렇게 선택한 에이전트와 적당한 주택을 찾게 되는데 이 때 주택 구입자에게 완벽하게 보이는 주

택은 없다고 생각한다. 대략 구입조건의 80% 정도 충족되면 좋은 주택을 찾았다고 할 수 있다. 그러면 셀러에게 오퍼를 내고 오퍼의 만족도에 따라 몇 번의 협상과정을 거쳐 에스크로를 열게 된다. 

마지막으로 에스크로의 과정에 대한 설명은 다음 칼럼에서 하겠지만 주택을 구입한다는 상기 과정은 그냥 단순해 보이지만 그 과정을 방정식 풀듯 차근차근 잘 풀어가야 한다. 

문의 (909)222-0066