집값 얼마나 하락하면 바이어에게 도움 될까

주택시장이 ‘쿨 다운’ 모드로 접어들었다는 신호가 곳곳에서 나오고 있다. 집값이 서서히 떨어지면서 난생 처음 내집 마련을 계획중인 사람들은 어깨가 덜 무거운 느낌이 들겠지만 주택가격과 따로 노는 ‘모기지금리’가 변수이다. 대부분 홈바이어들은 집을 사기위해 모기지 융자가 필요하기 때문이다. 지난 3일 현재 30년 고정 모기지금리는 6.95%를 기록했다. 7% 아래로 떨어진 게 다행히지만 여전히 높은 수준이다. 전국적으로 홈오너들이 납부하는 중간 모기지 페이먼트는 1년 전보다 77%나 증가했다. 집값이 어느 정도 하락해야 내집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 도움이 될지 알아본다.

◇집 페이먼트, 1년 전 수준으로 돌아가려면 집값 45% 떨어져야 

부동산 전문사이트 ‘리얼터 닷컴’의 조지 라이투 수석 경제분석가는 “주택가격 수준에 관계 없이 모기지금리는 홈바이어에게 절대적인 영향을 끼칠 수 있다”고 지적했다. 모기지 페이먼트가 1년 전 수준으로 돌아가려면 현 모기지금리가 그대로 유지되면서 집값은 45%나 떨어져야 한다.

만약 30년 모기지금리가 8%라면 집값은 지금보다 50%가 떨어져야 모기지 페이먼트가 1년 전 수준으로 돌아간다. 이 정도로 모기지금리의 파괴력은 크다고 할 수 있다. 

◇”주택가격 급락은 없다” 전망이 대세

대부분 주택시장 전문가들은 “집값이 현 수준보다 45% 이상 하락할 가능성은 ‘제로(0)’에 가깝다”고 말한다. 집값이 1년 안에 10% 정도 떨어질 것이라는 예측이 대부분이다. 요즘 리스크가 큰 모기지 융자는 찾아보기 힘들다. 가장 크레딧이 좋은 바이어들만 모기지론을 얻을 수 있다. 

지금도 렌트를 위해, 또는 내집을 소유하기 위해 홈쇼핑을 하는 사람이 적지 않다. 수요가 공급을 초과하는 상황 때문에 주택가격이 급락하지는 않을 가능성이 크다. 낮은 모기지금리가 팬데믹 기간 주택가격을 끌어올렸다. 모기지 이자 지출이 제한되면서 바이어들이 더 많은 돈을 집에 투자할 수 있었다. 그 결과 주택가격은 하늘 높은 줄 모르고 상승했다. 

◇지난 1년간 급등한 모기지금리

지난해 10월 중간 모기지 페이먼트는 1245.48달러였다. 지금은 1000달러를 더 내야 한다. 1년동안 주택가격 상승률은 13.3%에 불과했다. 지금 집을 사면 30년동안 34만5247달러를 더 내야 한다. 모기지금리는 지금보다 더 오를 가능성이 크다. 라이투 경제분석가는 “미국에 심각한 경제위기가 닥치지 않는 한 모기지금리가 내려갈 일은 없을 것”이라고 예측했다. 

구성훈 기자