모기지 페이먼트를 현명하게 조절해야 생활이 쪼들리는 상황을 피할 수 있다. /AP

집 페이먼트는 수입의 몇 %가 적당한가

'하우스 푸어' 되지 않도록 매달 나가는 페이먼트 관리 

주택유지비 낮추려면 꼼꼼한 렌더, 이자율 쇼핑해야

내집 마련을 심각하게 고려중인 사람이라면 집을 산 후 수입의 몇 %를 매달 모기지 페이먼트를 납부하는데 사용할 수 있는지 고려해야 한다. 우여곡절 끝에 홈오너가 됐는데 매달 모기지를 내는데 어려움을 겪는다면 경제적으로 쪼들리는 ‘하우스 푸어(house poor)’ 신세로 전락하게 된다.  

모기지 페이먼트를 차질 없이 납부할 수 있는 전략을 살펴본다.

◇28% 룰(rule)

28% 룰이라는 게 있다. 많은 렌더들은 원금, 이자, 보험료, 재산세 등을 합쳐 홈오너의 모기지 페이먼트가 월 그로스 인컴의 28%를 초과하지 않는 상황을 추천한다. 예를 들면 월 그로스 인컴이 5000달러라고 가정할 때 소득의 28%는 1400달러이다. 집을 유지하는데 들어가는 돈이 1400달러 이하여야 한다는 얘기다.

◇36% 룰

36%룰은 모기지 페이먼트와 다른 부채(자동차 페이먼트, 학생융자 페이먼트, 크레딧카드 페이먼트)를 합쳐 다달이 나가는 페이먼트가 월 그로스 인컴의 36%를 넘지 말라는 말이다. 

월소득이 5000달러이고, 모기지 페이먼트로 수입의 28%가 나간다고 가정할 때 36%룰을 적용하려면 총 1800달러 이하를 모든 부채를 해결하는데 사용해야 한다. 

◇43% DTI 

일부 렌더는 소득대비 부채비율(DTI)을 43%까지 허용한다. 이는 모기지 페이먼트를 포함해서 모든 페이먼트가 월소득의 43% 이하여야 된다는 말이다. 컨벤셔널 모기지의 경우 최고 DTI는 43~45% 까지 잡을 수 있다. 단, 바이어의 크레딧, 현금보유 규모 등 다른 조건들이 맞아야 한다. 

◇넷인컴의 25% 모델

세금을 뺀 후 월 순수입이 4000달러라면 매달 1000달러 이하를 모기지 페이먼트를 내는데 사용하는 모델이다. 꾸준히 은퇴자금에 투자하는 등 테이크홈 페이에 영향을 받을 경우 이 모델이 현실성이 있다고 할 수 있다. 

◇모기지 페이먼트, 인컴, 주택시장

지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 6.46%를 기록, 지난해 피크였던 7.79%보다 크게 떨어졌다.

그러나 아직 주택가격은 고공행진 중이며, 대부분 지역에서 매물은 절대적으로 부족한 상황이 이어지고 있다. 지난 5월 현재 전국의 중간 월 모기지 페이먼트는 2219달러이다. 

◇렌더는 어떻게 모기지 페이먼트를 정하나

렌더들은 홈바이어의 월 그로스 인컴, DTI, 크레딧스코어, 근로 경력 등을 바탕으로 적절함 모기지 페이먼트 금액을 계산한다. 이들 4개 요소 모두 중요하다. 

◇모기지 페이먼트를 낮추는 방법

모기지 페이먼트를 줄이는 방법은 여러가지가 있다. 30년간 상환하는 모기지 상품을 선택하면 20년 또는 15년 상환 모기지보다 월 페이먼트를 낮출 수 있다. 집을 사기 전에 크레딧 점수를 최대한 끌어올리는 것은 선택 아닌 필수이다. 크레딧이 좋으면 좋을수록 더 낮은 이자율을 받을 수 있기 때문이다. 여유자금이 넉넉하다면 다운페이먼트 금액을 극대화한다. 론 금이 낮으면 낮을수록 월 페이먼트가 줄어든다. 

◇주택유지 비용도 고려하라

홈오너가 되면 모기지 페이먼트는 기본 중에 기본이다. 콘도나 타운홈인 경우 HOA회비가 매달 추가로 들며, 집 사이즈가 크면 클수록 유틸리티 비용이 늘어난다. 여기에 주택보험료, 재산세가 추가되면 주머니에서 나가는 돈은 눈덩이처럼 불어난다. 

◇어떤 모기지상품을 선택할까

모기지론의 종류는 다양하다. 컨벤셔널론, FHA론, VA론, USDA론 등이 있으며, 홈바이어의 재정상태와 미래계획을 이해하는 렌더를 찾는 것도 필요하다. 가장 중요한 것은 본인의 재정상태, 집을 산 후 예상 거주기간, 가족 계획 등을 면밀히 검토한 후 주택구입 여부에 대한 결정을 내리는 것이다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com