재융자 여부는 현명하게 결정해야 한다. 몇년 후 다른 곳으로 이사 갈 계획이 있으면 재융자는 포기하는 게 낫다. /AP

재융자, 해야 할 이유와 하지 말아야 할 이유

'럭셔리' 아이템 구매 위한 캐시아웃 재융자는 피하는게 바람직

FHA론에 딸린 PMI 없애려면 컨벤셔널 론으로 갈아타야

많은 홈오너들은 현재 보유한 모기지론에 대한 ‘재융자(refinance)’를 고려한다. 고정 모기지금리 상승세가 12월 들어 다소 둔화되기는 했지만 1년 전과 비교하면 여전히 높은 수준이다. 재융자는 타이밍이 중요하다. 거의 모든 홈오너들은 재융자를 통해 받을 수 있는 이자율이 당장 적용 받고 있는 금리보다 0.5%포인트 이상 낮을 때 재융자를 한다. 어떤 목적으로 재융자를 하는 게 좋고, 어떤 경우에 재융자를 하지 말아야 하는지 짚어본다. 

◇더 낮은 이자율, 월 페이먼트 절약

재융자는 가지고 있는 모기지론을 새로운 것으로 교체하는 것을 의미한다. 

남은 밸런스를 모두 페이오프하고, 더 나은 조건으로 새 융자를 얻는 것이다. 일반적으로 재융자는 더 낮은 이자율을 적용받는 것으로, 상환기간은 30년 이거나 15년으로 단축하는 경우가 많다. 

기존 모기지보다 낮은 이자율을 받으면 월 페이먼트 금액이 줄어들며, 주머니에서 나가는 이자도 절약하게 된다. 15년 재융자를 받으면 30년보다 더 낮은 이자율을 받을 가능성이 높다. 더 빨리 융자를 상환하는 것이기 때문이다. 

◇고금리 부채 한곳으로 통합

자동차 융자, 크레딧카드 빚, 퍼스널론 등 다양한 고금리 부채를 지고 있으면 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinance)’를 고려해본다. 캐시아웃 재융자는 기존 모기지보다 더 규모가 큰 융자로 전환하면서 차액을 현금으로 대출받는 형태의 상품이다. 더 낮은 이자율로 갈아타면서 필요한 목돈까지 조달할 수 있는 재융자 수단이다. 

그러나 캐시아웃 부분에 대해서는 돈을 집을 사거나, 리모델링 하는데 사용하지 않을 경우 세금보고시 모기지 이자 공제를 신청할 수 없는 게 결정적인 단점이다. 전문가들은 캐시아웃 재융자를 통해 얻는 목돈으로 카드빚을 갚거나 주택가치를 높이기 위한 리모델링 프로젝트에 투자하는 것이 가장 현명하다고 조언한다.

◇모기지 인슈런스 떨쳐내기

현재 보유한 모기지에 프라이빗 모기지 보험(PMI)이 있으면 재융자를 통해 다달이 부담해야 하는 비용을 줄일 수 있다. 연방주택국(FHA)이 보증하는 모기지를 가지고 있으면 PMI를 매달 내고 있을 것이다. FHA론의 경우 넉넉한 다운페이 자금을 확보하지 못했고, 최상급 크레딧이 없는 바이어들의 주택구입에 도움을 주지만 PMI가 붙는다는 단점이 있다. 

FHA론을 얻으면 융자금액의 1.75%를 PMI로 납부한 뒤 융자 상환기간 동안 매년 융자금의 0.85%를 PMI로 내야 한다. 상환기간이 30년이라면 적잖은 돈이 PMI로 나가는 것이다. PMI를 없애려면 집에 20% 이상 에퀴티를 확보한 후 재융자를 통해 컨벤셔널 론으로 갈아타야 한다.

◇5년 뒤에 이사할 계획 있으면 ‘No’

재융자는 공짜가 아니다. 보통 융자금의 2% 정도를 클로징 비용으로 지불해야 한다. 재융자를 고려할 때 주의할 점은 클로징 비용과 재융자 후 절감되는 월 페이먼트 비용을 비교 분석하는 것이다. 또한 재융자를 하면 융자 상환기간이 다시 늘어나게 되므로 이 점도 생각해 본다. 

현재 내고 있는 모기지 이자와 재융자 후 지불해야 하는 이자를 비교해 손해인지 아닌지 확인한다.

모기지 전문업체 ‘홈사이드 파이낸셜’의 댄 스나이더 창업자는 “만약 홈오너가 5년 뒤에 이사를 생각하고 있다면 지금 재융자를 하는 것이 큰 도움이 되지 않을 것”이라고 말했다. 

◇불필요한 ‘럭셔리’ 즐기려는 목적이면 안하는 게 바람직

일부 홈오너들은 캐시아웃 재융자를 얻어 새차를 구입하거나 장기 해외여행을 떠나기도 한다. 즐길 때는 좋지만 나중에 큰 재정적 대가를 치를 수 있다는 점을 명심해야 한다. 이는 자신의 욕구를 채우기 위해 크레딧카드를 마구 긁어대는 것과 다르지 않다. 

◇상환기간이 더 긴 융자로 갈아타는 것 주의해야

30년 고정금리 모기지를 보유하고 있는데 상환기간이 15년 남았다고 가정해보자. 이 경우 재융자를 통해 이자율을 크게 낮출 수 있어도 깨끗하게 포기하는 편이 낫다. 남은 15년간 갚아야 하는 모기지 원금 비중이 이자보다 높기 때문에 재융자를 한다면 상환기간이 다시 30년이 되고 최소 첫 10년간은 원금보다 훨씬 금액이 큰 이자를 물어야 한다. 

구성훈 기자