내년 한해동안 LA, 샌프란시스코를 비롯한 서부 해안가 대도시들의 집값 하락폭이 타지역보다 더 클 것으로 보인다. /AP

2023년 미국 주택시장 전망

모기지 렌더들, 다양한 아이디어 상품 출시 전망

홈 인벤토리는 낮은 수준 유지, 주택 건설경기도↓

2021년 미국 주택시장이 엄청 뜨거웠다면 2022년은 미적지근한 해였다는 평가를 받고 있다. 팬데믹 이후 2년간 전국 중간 주택가격은 40%나 상승했지만 올 하반기부터 모기지금리가 크게 오르면서 주택시장은 ‘쿨 다운 모드’로 접어들었다. 30년 고정 모기지금리는 지난 10월 7%를 돌파하며 정점을 찍은 뒤 5주 연속 하락세를 보이면서 6% 초반대로 하락했다. 2023년에는 어떤 주택시장이 펼쳐질지 전망해 본다.

◇연준과 모기지금리 

연준은 2023년 미국경제가 높은 인플레이션과 실업률, 저성장 때문에 고전할 것으로 예상했다. 경제상황이 좋지 않으면 장기 이자율이 내려간다. 모기지금리를 포함해서다. 전미 모기지 은행가협회(MBA)의 마이크 프래탄토니 수석 이코노미스트는 “주택시장은 모기지금리 하락 트렌드를 크게 환영한다”며 “그러나 미국이 경기침체로 가고 있다는 신호나 다름 없다”고 진단했다. 

◇모기지 업계의 혁신

어반 인스티튜트 산하 ‘하우징 파이낸스 센터’의 재네키 래트클리프 부소장은 “2023년에는 많은 모기지 렌더들이 혁신적인 상품을 내놓을 것”이라며 “크레딧 스코어 책정, 인공지능, 제조된 주택 등 여러 분야에서 새로운 아이디어가 쏟아지고 있다”고 말했다. 

래트클리프 부소장은 “내년에는 더 많은 홈바이어들이 변동금리 모기지(ARM)를 선택할 것이라고 예상했다. ARM은 지난 11월 전체 모기지 신청건수 중 12%를 차지했다. 이는 2021년 11월의 3.3%보다 4배 가까이 늘어난 수치이다. 

◇대규모 주택차압은 없다

전문가들은 2023년 주택시장에서 차압 쓰나미는 일어나지 않을 것이라고 예측했다. 보통 차압은 홈에퀴티가 부족하고, 홈오너가 모기지 페이먼트를 납부하지 못할 때 발생한다. 

12월 현재 미국의 홈오너들은 집에 에퀴티가 두둑이 쌓여 있다. 에퀴티는 집값이 떨어지는 과정을 겪을 때 든든한 쿠션 역할을 한다. 에퀴티는 모기지 페이먼트를 납부하지 못하는 등 곤란에 처한 홈오너가 집을 차압 당하지 않도록 막는 방패가 되기도 한다. 

한 주택시장 전문가는 “홈오너가 에퀴티가 쌓인 주택의 모기지 페이먼트를 내지 못하는 상황이 발생할 경우 차압보다는 원치 않는 ‘홈 세일’을 단행할 가능성이 높다”고 말했다. 

◇홈 인벤토리는 낮은 수준 유지

팬데믹 이후 전국의 주택 매물이 급락하면서 집값이 크게 올랐다. 전문가들은 2023년에 주택매물이 크게 늘어나 바이어들의 수요를 충족시킬 것으로는 예상하지 않는다. 부동산 전문 사이트 ‘레드핀(Redfin)’은 내년 한해동안 전국적으로 430만채의 주택이 판매될 것으로 예상했다. 이는 2022년보다 16% 감소한 수치로 2011년 이래 최저치가 될 전망이다. 

◇주택가격은 하락세 지속

대규모 차압사태는 피할 것이 확실하지만 2023년 한해동안 주택가격 하락세가 지속될 것으로 보인다. 레드핀의 테일러 마 수석 이코노미스트는 “2023년 중간 주택가격은 올해보다 4% 하락할 것으로 본다”며 “그럼에도 불구하고 팬데믹에 따른 주택시장 붐 이전보다 미국인들의 주택시장 진입은 더 어려울 것”이라고 말했다. 홈오너들이 내년에 납부할 모기지 페이먼트는 팬데믹 이전인 2019년보다 무려 63%나 높을 것으로 예상된다. 

대체로 텍사스주 오스틴, 아이다호주 보이지, 애리조나주 피닉스 등 팬데믹 이후 인구유입이 활발한 지역들과 LA, 샌프란시스코 등 서부 해안가 도시들의 주택가격이 가장 큰 폭으로 하락할 것이라고 전문가들은 밝혔다. 반면에 시카고를 비롯한 중서부와 동부 대도시, 업스테이트 뉴욕주, 코네티컷주 등은 가격 하락폭이 제한적일 것으로 보인다. 

◇신규주택 착공, 2024년에나 회복

2022년 단독주택 착공 건수는 전년 대비 하락할 것이 확실시된다. 11년 만에 처음이다. 

전미주택건설협회와 웰스파고은행이 집계한 주택시장지수(HMI)는 11개월 연속 하락해 내년에도 이 같은 트렌드가 계속될 전망이다. 전문가들은 2024년에나 주택건설 경기가 회복될 것으로 예상한다. 

구성훈 기자