바이어가 계약 깨면 셀러의 대응은

집을 최대한 빨리 팔기 원하는데 바이어가 구매계약을 취소한다면 셀러는 어떻게 대응해야 할까? 바이어가 계약을 취소하는 일이 자주 발생하지는 않는다. 그러나 예상치 못한 일은 언제든지 일어날 수 있기 때문에 가능한 시나리오를 설정해두는 준비를 하는 것이 현명하다. 바이어가 갑작스럽게 계약을 깰 경우 셀러가 할 수 있는 일은 무엇인지 알아본다.

◇바이어는 언제 계약을 깰 수 있나 

계약서 내용과 계약을 취소하길 원하는 이유가 가장 중요하다. 

예를 들면 계약서가 이런 저런 컨틴전시를 집어넣었고, 해당 조건이 충족되지 않는 경우 바이어는 아무 문제 없이 주택구매를 취소할 수 있다. 가장 대표적인 컨틴전시는 감정 컨틴전시, 인스펙션 컨틴전시, 파이낸싱 컨틴전시 등이다. 

하지만 셀러가 모든 컨틴전시를 충족시켰는데도 불구하고 바이어가 계약을 깨길 원한다면 셀러는 바이어가 전달한 계약금(earnest money)을 돌려주지 않아도 된다. 

◇에스크로 취소하기

주택 매매가 에스크로 스테이지로 접어들면 바이어가 구매계약을 취소하기가 어려울 수 있다. 만약 바이어가 에스크로 단계에서 계약을 취소하면 계약금을 돌려받지 못할 수 있고, 이보다 더 큰 불이익을 당할 가능성도 있다. 모든 컨틴전시가 충족되기 전까지 바이어는 얼마든지 에스크로를 취소할 수 있다. 바이어 입장에서 페널티를 피하려면  컨틴전시 마감일을 철저히 모니터링 해야 한다.

◇바이어는 왜 딜을 깨나

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 주택매매 계약이 깨지는 가장 큰 이유는 홈인스펙션 관련 이슈이다. 깨진 계약의 25%는 홈인스펙션 문제가 불거졌다. 인스펙션을 하지 않으면 바이어는 눈에 보이지 않는 곳에 심각한 문제가 있는지 없는지 확인할 방법이 없다. 인스펙션을 통해 중대한 결함이 발견되면 바이어는 쉽게 계약을 취소할 수 있고, 셀러에게 건넨 계약금도 돌려받는다. 

바이어가 금융기관으로부터 필요한 만큼 모기지론을 얻지 못하면 이 또는 계약을 취소할 수 있는 이유가 된다. 모기지를 얻는데 많은 비용이 드는 시기라면 더 자주 발생한다. 

◇바이어를 상대로 소송 제기할 수 있나

바이어가 계약을 깬 이유와 배경에 따라 셀러는 바이어를 상대로 법원에 소송을 제기할 수 있다. 

백업 오퍼를 보유한 셀러라면 지금 진행중인 구매절차가 취소돼도 그다지 타격은 없다. 곧바로 백업 오퍼로 이동, 해당 바이어와 매매절차를 시작하면 된다. 

구성훈 기자