"1년 안에 팔아서 이익 보면 단기 자본소득"
이런 저런 이유로 집을 산지 1년도 안 돼 매물로 내놓는 홈오너들이 있다. 본인의 재정상태, 미래계획 등을 철저히 검토한 후 결정을 내려야 한다. /AP
집 산지 1년 안에 팔아야 하는 홈오너의 전략
클로징 종료직후 팔아도 되지만 빨리 팔면 재정적 손해 감수해야
적당한 스테이징 실시하고 로컬 마켓 잘 아는 에이전트 도움 필요
많은 세입자들은 ‘마이 홈’을 꿈꾼다. 부동산 전문사이트 ‘레드핀’에 따르면 2022년 현재 미국인들은 주택을 구입한 후 평균 13년간 그 집에서 거주한다. 그렇다고 모든 홈오너들이 10년 넘게 한 집에 살지는 않는다. 일부 홈오너는 집을 산지 1년도 안돼 다른 곳으로 이사한다. 집을 산지 얼마 되지 않아 어떤 이유로든 집을 팔아야 할 상황에 처한다면 어떻게 해야 할까. 이런 홈오너가 알아두면 도움이 될 정보들을 정리한다.
◇1년 안에 팔면 안 좋은 이유
대부분의 경우 주택을 구입한 후 1년에 안에 집을 팔아도 아무런 문제가 없다. 실제로 클로징을 끝내자마자 바로 집을 매물로 내놓아도 된다. 그러나 너무 빨리 집을 판매할 경우 재정적으로 손해를 볼 수 있다는 점을 기억해야 한다.
예를 들면 집을 산지 2년 안에 구입가보다 더 비싼 가격에 팔 경우 자본소득세(capital gains tax)를 납부해야 할 수 있다. 또한 경우에 따라 모기지 조기상환 페널티(pre-payment penalty)를 물어야 할 수도 있다.
◇자본소득과 세금
집을 산지 2년 안에 팔아서 수익을 올리면 자본소득세를 피할 수 없게 된다.
해당 주택이 주거지(primary residence)이고, 그 집에서 2년 넘게 거주한 후 판다면 수익규모에 따라 자본소득세를 면제받을 수 있다. 해당 주택에서 1년 이하로 거주한 후 집을 팔아 수익을 올리면 단기 자본소득(short-term capital gains)으로 간주돼 정상적인 수입 처럼 세금을 납부해야 한다. 소득수준이 가장 높은 납세자들에게 적용되는 세율은 37%이다.
1년 이상 소유한 후 얻는 수익은 장기 자본소득(long-term capital gains)로 간주돼 특별한 세율을 적용 받는다. 판매가격에서 구입가격과 집을 파는데 든 모든 비용을 뺀 후 얻는 수익이 4만4625달러 미만이면 자본소득세를 면제받는다. 수익이 4만4626달러에서 49만2300달러 사이면 15%, 수익이 49만2300달러가 넘으면 20%의 세금을 내야 한다.
◇모기지 조기상환 페널티
일부 홈오너는 구입한지 1년 안에 집을 팔면서 모기지 밸런스를 한꺼번에 갚게 되면 렌더로부터 융자 조기상환 페널티를 부과받을 수도 있다. 만약 여기에 해당된다면 페널티는 오리지널 모기지 금액의 2~5% 수준이 될 수 있다.
◇클로징 및 이사비용
집을 산지 1년도 안돼 이사를 하게 되면 골치 아픈 비용과 또 다시 씨름해야 한다. 홈어드바이저에 따르면 평균 이사비용은 1677달러이다. 거리가 먼 지역으로 보금자리를 옮길 경우 이보다 더 큰 비용을 감수해야 한다.
주택판매와 관련된 클로징 비용도 만만찮다. 주별로 차이는 있지만 2021년 말 현재 평균 클로징 비용은 주택 판매가격의 1% 수준이다. 만약 30만달러에 집이 팔면 3000달러 정도의 클로징 비용이 주머니에서 나간다고 보면 된다.
◇집 1년 안에 팔기 위한 전략
어렵게 산 집을 1년도 안 돼 판매하는 것은 이상적인 상황이 아니다. 가능하면 최소 2년을 산 후 파는 것이 현명하다. 렌트를 주면서 2년을 채우는 것도 방법이다.
필요에 따라 1년 안에 집을 팔아야 한다면 적당한 스테이징(staging)이 필요할 것이다. 스테이징은 집을 매력적으로 보이도록 만들기 위해 내부를 재단장하는 것을 말한다. 한 주택시장 전문가는 “바이어 입장에서 홈오너가 이사를 들어온지 1년도 안돼 집을 팔려고 하는 것을 알게 되면 집에 결정적인 문제가 있다고 생각할 수 있다”며 “해당 주택에 마음이 끌리게 된 이유를 바이어에게 적극적으로 설명하면 도움이 될 것”이라고 조언했다.
만약 하루라도 빨리 집을 팔아야 하는 상황이라면 캐시를 주고 집을 사는 회사 등에 판매하는 것을 고려해본다. 캐시 딜은 모기지를 얻어 집을 사는 전통적인 방식보다 클로징을 더 빨리 할 수 있다.
경험이 풍부하고 로컬 마켓을 잘 이해하는 부동산 에이전트의 도움을 받는 것도 선택 아닌 필수이다.
구성훈 기자
